Giá đất khu 'tứ giác tiến thưởng' của Sabeco bất định thế nào trong 12 năm? - VnExpress Kinh Doanh

Có lịch sử là của cải thoái vốn Nhà nước thuộc Công ti cổ hủ phần Bia rượu nước hàng điểm tâm Sài Gòn (Sabeco), lô đất 4 mặt tiền rộng hơn 6.000 m2 tọa lạc tại số 2-4-6 Nhị Bà Trưng (thị xã 1, TP HCM) luôn lọt vào tầm ngắm của phổ thông nhà tạo ra BĐS.

Khu đất vàng này chiếm hữu bốn mặt tiền tuyến đường Nhị Bà Trưng, Thi Sách, Đông Du và một mặt hướng ra Công trường Mê Linh, được xem là thế đất độc nhất vô nhị vô nhị còn sót lại tại thị trấn Bến Nghé, TP HCM.

12 năm qua, cùng với sự phát hành sôi động của khu vực CBD (Central Business District - lõi trọng điểm thương nghiệp) Sài Gòn, khu tứ giác này đã bất định mạnh về giá cũng như pháp lý. Trong khoảng một khu đất được Sabeco thuê dài hạn, của nả này vụt sáng trở thành "siêu sao" khi được dự kiến đầu tư thành khu cao ốc tinh vi mang tính tượng trưng của ông lớn lĩnh vực bia Sài Gòn.

Năm 2006, theo kết quả định giá được bảo lưu trong các thông báo sau này của Sabeco, khu đất được ghi nhận trị giá 735 - 760 tỷ đồng. Ví như tính theo mốc định giá cao nhất lúc này, lô đất 2-4-6 Nhị Bà Trưng có giá 127 triệu tiền việt mỗi m2.

Tới năm 2015, Tổng tổ chức kinh doanh Sabeco góp vốn xây dừng Công ty cổ hủ phần Sabeco Pearl cùng 4 cổ đông để đầu tư dự án khu thương nghiệp văn phòng cao cấp tại khu tứ giác vàng này đã nâng trị giá lô đất lên cách thức đó 9 năm. Theo thông báo tài chính đã kiểm toán năm 2015, tổng tài sản đầu tư của Sabeco Pearl đạt hơn 1.018 tỷ đồng (bao gồm quyền dùng đất của khu đất với giá trị 997 tỷ và một số chi tiêu khác).

Giả dụ tính giá trị của khu đất tương đương với tổng của nả của Sabeco Pearl, tới năm 2015, về mặt lý thuyết, giá đất của khu tứ giác vàng Sabeco nhích lên vùng giá 166-170 triệu đồng mỗi m2. Đương nhiên, trên thực tại, thời điểm này, giá thị trường của khu đất 2-4-6 Nhị Bà Trưng trên thị trường tiệm cận ngưỡng 900 triệu tiền việt mỗi m2.

Đến 04 tuần 11/2018, theo cổng tin tức định giá BĐS Biggee.vietnam, giá đất con đường Hai Bà Trưng cao nhất 1,13 tỷ đồng mỗi m2. Giá đất các con phố Thi Sách thậm chí ghi nhận giá thành è 1,29 tỷ đồng mỗi m2 còn tuyến đường Đông Du có giá đỉnh xấp xỉ 1,28 tỷ đồng mỗi m2. Giá đất bình quân 3 tuyến thị trấn này tại khu vực phường Bến Nghé cũng tuần tự nghiêng ngả trong ngưỡng trong khoảng 932 triệu đồng tới 1,2 tỷ đồng mỗi m2. Với tầm giá này, lô đất 2-4-6 Hai Bà Trưng có thể trị giá 6.800 tỷ đồng.

Ngoài ra đó, theo ước lượng sơ bộ của một chuyên gia BĐS, nếu chỉ định giá đất bình quân tại khu đất tiến thưởng 2-4-6 Hai Bà Trưng là một tỷ đồng mỗi m2, cộng thêm tối thiểu 20% thặng dư do yếu tố 4 mặt tiền, thì tổng giá trị lô đất phải chạm ngưỡng 7.200 tỷ đồng.

Khu tứ giác vàng 2-4-6 Hai Bà Trưng, quận 1, TP HCM. Ảnh: Hữu Khoa

Khu tứ giác tiến thưởng 2-4-6 Nhị Bà Trưng, huyện 1, TP HCM. Ảnh: Hữu Khoa

Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế TP HCM, Huỳnh Phước Nghĩa kiếm được xét, bỏ dở yếu tố pháp lý và cỗi nguồn của cải thuộc sở hữu Nhà nước, chỉ xét ở góc cạnh thương nghiệp, lô đất 2-4-6 Hai Bà Trưng có phần nhiều thời cơ tăng giá chợt phá.

Đây là một viên ngọc sáng giá nhất còn sót lại tại trục lõi trọng tâm phường Bến Nghé, TP HCM. Các chuẩn mực: vị trí, kết nối, quy mô, độ khan thảng hoặc của khu tứ giác đều thực hiện được phong cách vượt bậc.

Tất nhiên, trên thực tại, hơn một thập niên qua, trị giá khu đất này đang bị bình chọn dưới mức tiềm năng. Ông Nghĩa phân tích, nếu lấy năm 2006 làm cho cột mốc, trong khoảng vùng giá 127 triệu tiền việt mỗi m2 đến nay (năm 2018) khu tứ giác tiến thưởng của Sabeco đã có giá cao nhất khoảng 1,3 tỷ đồng mỗi m2, nghĩa là hơn một thập kỷ qua, giá đất lô 2-4-6 Nhị Bà Trưng tăng 10 lần, tức mỗi năm gia tăng một chấm.

Vận tốc tăng giá này quá chung so với vị thế CBD (Central Business District), chưa tương xứng so với tiềm năng hoành tráng của khu tứ giác vàng Sabeco. Thậm chí vận tốc tăng giá này cũng kém xa so với biên độ tăng giá đất toàn TP HCM sau phần nhiều cơn sốt đất diễn ra trong 12 năm qua, ông Nghĩa kiếm được xét.

Theo chuyên gia này, để xác định đúng trị giá của khu đất vàng Sabeco cần có hội đồng đánh giá giá toàn diện để cân đo đong đếm đúng đắn trị giá của cải theo tiêu chuẩn Nhà nước quy định. Trong khi, tiến hành đấu giá cũng được xem là phương án khả thi, bảo đảm tính khách quan và công bình, giúp lô đất tiệm cận gần với giá trị thật.

Ông Nghĩa cũng nêu thêm một vài phương thức đọc thêm về bí quyết tính toán trị giá của bất động sản vị trí vàng như lô đất 2-4-6 Nhì Bà Trưng. Theo ông, có 4 yếu tố cần được xem xét thêm khi bắt đầu đánh giá giá khu tứ giác vàng này.

Thứ nhất, xác định trị giá toàn thể của khu vực bao quanh để trong khoảng đó đối chiếu với giá trị của lô đất. Thứ nhị, xác định kĩ năng kết nối cơ sở đa công cụ như: gắn kết trục đường bộ, trục đường thủy, đường sắt (metro). Thứ ba bình chọn phong thủy: hướng gió, view (góc nhìn) tỏa ra các hướng, cận thị, cận sông... Thứ tư xem xét đến độ lớn của lô đất, diện tích của dự án trên đó.

Trong 4 nhân tố này, cần khác lạ lưu ý tới diện tích của lô đất. Với quy mô hơn 6.000 m2, vị trí mũi tàu có 4 mặt tiền, tọa lạc tại phố Bến Nghé, là một ưu thế vượt bậc của khu tứ giác này, vì quy mô hơn 6.000 m2 trọn vẹn lớn để thực hiện các ý tưởng kiến trúc, nhà cửa cao tầng rất dị.

Cũng cần lưu ý thêm, thị trấn Bến Nghé là phố lâu đời của quận 1 (được xếp tham gia quận 1 bình ổn trong khoảng năm 1975 đến nay), gắn liền với toàn bộ di tích, nhà cửa lịch sử mang tính biểu tượng của TP HCM, lại bổ ích thế trên bến dưới thuyền và tại đây không còn phổ thông quỹ đất trống diện tích lớn nữa.

Chuyên gia này cho hay, trong nhiều chứng thư thẩm định giá ông đã từng tìm hiểu qua, trong nhân tố kiện quỹ đất khan thảng hoặc, diện tích đất càng lớn, càng chuẩn y khai thác vị thế thương mại cao, thường được lưu ý là cơ sở để tạo nên giá trị gia tăng cho bất động sản có địa điểm trong khoảng vàng đến đá quý. "Nhân tố này cũng gần giống như độ lớn của viên kim cương có thể khiến cho trị giá của nó tăng theo cấp số nhân", ông Nghĩa nói.

Chả hạn: lô đất địa điểm trọng tâm có diện tích trên 2.000 m2 được cộng thêm 5-10% giá trị lợi thế. Lô đất ở khu CBD rộng trong khoảng 3.000 đến 4.000 m2 trở lên sẽ được cộng thêm ít ra 15% giá trị. Với cách đánh giá ưu thế lũy tiến theo độ lớn của bất động sản, lô đất 2-4-6 Nhì Bà Trưng rộng hơn 6.000 m2 nằm ngay địa điểm mũi tàu đắc địa của xã Bến Nghé vốn đã không còn phổ quát đất trống, có thể cộng thêm tối thiểu 20-30% giá trị thặng dư.

Phó trưởng khoa Buôn bán quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế TP HCM dự báo thêm, sự khan hãn hữu sẽ tạo nên thế độc quyền và đẩy giá của cải tăng vọt một phương pháp bất nguyên tắc. Bởi vậy, trị giá của khu tứ giác vàng 2-4-6 Nhì Bà Trưng sẽ còn tiếp diễn bất định mạnh cùng với sự sản xuất của khu trục lõi trọng điểm Sài Gòn trong tương lai.

Vũ Lê


Tham khảo thêm: gia dat saigon

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét

VÌ SAO CHỌN CĂN HỘ
LUX RIVERVIEW ???

icon lux riverview NHẬN GIỮ ƯU TIÊN 1 CHỌN CĂN ĐẸP
icon lux riverview Đăng ký Thông tin ngay. Được hoàn lại 100% nếu không mua.

THÔNG TIN LIÊN HỆ CHỦ ĐẦU TƯ
Hotline: 0888 749 548
Địa chỉ: Trần Xuân Soạn, P. Tân Kiểng, Quận 7, Tp. HCM

ĐĂNG KÝ NHẬN BẢNG GIÁ VÀ XEM NHÀ MẪU



Hotline
0888 749 548