7 mối lo cho BĐS Sài Gòn năm 2019 - VnExpress Kinh Doanh

Diện tích thị trường đang hẹp dần, nguồn cung chạm chán rộng rãi hạn dè bỉu và vẫn tồn tại nỗi lo sốt đất tấn công hoạt động mua bán địa ốc TP HCM.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa báo cáo lên tiếng nêu phổ thông mối lo ngại cho thị trường địa ốc Sài Gòn năm Kỷ Hợi. Theo HoREA có ít nhất 7 thách thức đáng chú trọng vì có thể ảnh hưởng không tốt tới thị trường BĐS 12 bốn tuần tới.

Đóng góp cho ngân sách giảm

Nguồn thu ngân sách trong khoảng đất, trong khoảng tiền sử dụng đất dự án bất động sản tại TP HCM bị sụt giảm khá lớn trong năm 2018. Năm 2018, tổng thu ngân sách TP HCM 268.780 tỷ đồng đạt 100,03%, thu vượt hơn 7.000 tỷ đồng so với mục tiêu được giao. So với năm 2017, số thu ngân sách từ đất đã giảm 16,8%. Nguồn thu trong khoảng tiền dùng đất công trình giảm tới 22,5%.

Vấn đề đáng đon đả là số tiền thu ngân sách trong khoảng đất mà các công ty và tư nhân còn nợ đến 30/11/2018 đã lên tới 3.013 tỷ đồng; Tỷ trọng nguồn thu nhập từ đất trong tổng thu ngân sách của thành phố năm 2018 đã sụt giảm 2,43% (trong khoảng 11,75% năm 2017 xuống còn 9,32% năm 2018). 

HoREA lo lắng nguồn thu nhập ngân sách nhà nước từ đất, trong khoảng tiền sử dụng đất dự án BĐS tại TP HCM không chỉ có dấu hiệu chững lại năm 2018 mà còn có kĩ năng tiếp tục sụt giảm trong năm 2019.

Nguy cơ sụt giảm quy mô thị trường

Diện tích hoạt động mua bán BĐS bị sụt giảm năm 2018 và có thể lây lan sang năm 2019. Năm 2017, có 92 dự án nhà ở sinh ra trong tương lai với 42.991 căn (gồm 37.502 căn hộ tầm thường cư và 5.489 căn nhà thấp tầng).

Năm 2018, có 77 dự án nhà ở hiện ra trong tương lai với 28.316 căn, diện tích hoạt động mua bán giảm đến 34,1% so với năm 2017. Dữ liệu cho thấy thị trường bất động sản thị trấn chưa phát hành bền vững.

Bất động sản TP HCM. Ảnh: Vũ Lê

Khu vực trọng điểm TP HCM. Ảnh: Vũ Lê

Hạn chế giễu nguồn cung mới

Quyết định của UBND TP HCM phê thông qua Chương trình phát triển nhà ở thời kỳ 2016-2025 đã không chuẩn y phát hành công trình bình thường cư cao tầng tại khu vực trọng điểm thị trấn đến năm 2020. Vấn đề này đã tạo ưu thế "độc quyền" cho một số nhà đầu tư có công trình hiện hữu, đồng thời khiến cho sụt giảm nguồn cung dự án, nguồn cung nhà đất trong thời điểm qua và cả trong năm 2019.

Hệ quả là có thể dẫn tới việc khiến sụt giảm nguồn thu ngân sách nhà nước năm 2019, bởi lẽ không chỉ các đơn vị BĐS bị giảm doanh thu, lợi nhuận, giảm nguồn thu nhập thuế, mà có khoảng 95 ngành nghề nghề khác có liên quan hoạt động mua bán bất động sản cũng bị tác động theo.

Lệch pha cung - cầu 

Năm 2018, tại TP HCM, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm 30%, thị phần trung cấp choán 45,3%, bình dân chỉ chiếm hữu 24,7%. Theo thống kê của Sở Xây đắp thì phân khúc cao cấp chỉ tính trong khoảng chi phí trên 40 triệu đồng mỗi m2. Trong lúc trên thị trường, loại căn hộ có giá trong khoảng 30 - 40 triệu tiền việt mỗi m2 được xếp tham gia căn hộ cao cấp.

Nếu tính đủ thì sẽ có thêm khoảng phân nửa số lượng nhà trong thị phần trung cấp theo cách tính của Sở Xây dựng thuộc thị phần cao cấp, dẫn tới tỷ trọng thị phần nhà ở cao cấp có thể còn cao hơn phổ thông so với mức 30% nêu trên. Vừa mới đây, Bộ Xây dựng cũng đánh giá đã có dấu hiệu dôi thừa nguồn cung trong phân khúc BĐS cao cấp và rất thiếu nhà ở trong phân khúc bình dân.

Nhà đầu tư thứ cấp bất định mạnh

Theo các doanh nghiệp dò la hoạt động mua bán năm 2018, trong thị phần BĐS cao cấp, hạng sang thì tỷ trọng tậu đầu cơ chiếm đoạt đến 61%, đầu tư ngắn hạn chiếm hữu 13%, đối tượng mua hàng sắm để ở chỉ chiếm 26%. So sánh với năm 2017, tậu đầu tư chiếm 50%, đầu tư ngắn hạn chiếm đoạt 15%, khách hàng sắm để ở chiếm 35%, tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp năm 2018 đẩy mạnh so với năm 2017.

Hiệp hội nhận thấy trong phân khúc nhà đất trung cấp, tỷ lệ nhà đầu tư khoảng 20 - 30%. Thị phần dân gian khoảng trên dưới 10%. Việc ngày càng tăng quá đa dạng chủ đầu tư kinh doanh thứ cấp trong phân khúc nhà đất cao cấp và trung cao cấp nhằm đầu cơ buôn bán, cất giữ tài sản, cũng có thể nhằm mục đích rửa tiền, dễ dẫn đến việc đầu tư và kích giá ảo trên thị trường bất động sản.

Tồn kho lớn

Hàng tồn kho của 65 tổ chức BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán có tổng giá trị rất lớn, trong đó, có một vài đơn vị của thị trấn. Thống kê từ 65 tổ chức bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán của cả nước thì tổng giá trị hàng tồn kho đã lên tới 201.921 tỷ đồng. Cơ cấu hàng tồn kho này bao gồm: tồn kho trong giai đoạn phân chia, lưu thông; tồn kho do đơn vị chủ động lùi tiến độ công bố; tồn kho do chưa tiêu thụ được.

Hàng tồn kho bất động sản theo chiến lược buôn bán của doanh nghiệp và hàng tồn kho trong thời kỳ phân phối, lưu thông là vấn đề tầm thường. Điều đáng đon đả là hàng tồn kho do đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được, bị ế, có tác động đến tính thanh khoản của tổ chức và quan hệ tín dụng với nhà băng thương mại trong nhân tố nợ xấu và an ninh nguồn hỗ trợ.

Sốt ảo giá đất nền có thể quay về tiến công thị trường

Năm 2017 và năm 2018 đã xảy ra đa dạng đợt sốt ảo giá đất nền, giá đất nông nghiệp. Khác lạ năm 2018 xảy ra chí ít 2 đợt sốt đất tại TP HCM. Một trong những căn do chính là giới đầu nậu và cò đất mà trong rộng rãi trường phù hợp có thể đã móc nối với một vài cán bộ cấp hạ tầng để phân lô tách thửa tràn lan.

Họ cung cấp những thông tin thiếu hạ tầng và chưa đúng đắn về quy hoạch sản xuất đô thị, phát hành hệ thống hạ tầng giao thông, các dự án khu thành phố mới... trên các công cụ tin tức, truyền thông, nhất là mạng phố hội và các trang tin tức điện tử (nhất là lợi dụng các chuyên trang, trang tự giới thiệu, trang lăng xê chuyên đề) để khiến cho giá, thổi giá đất, kích động tâm lý đám đông, tạo sóng trên hoạt động mua bán bất động sản để trục lợi.

Mặc dầu tình hình này đã được giữ vững vào nửa cuối năm 2018, nhưng cần có biện pháp phòng đề phòng, giữ vững hiệu quả để thị trường sản xuất bình ổn trong năm 2019.

Vũ Lê


Có thể bạn quan tâm: gia dat saigon

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét

VÌ SAO CHỌN CĂN HỘ
LUX RIVERVIEW ???

icon lux riverview NHẬN GIỮ ƯU TIÊN 1 CHỌN CĂN ĐẸP
icon lux riverview Đăng ký Thông tin ngay. Được hoàn lại 100% nếu không mua.

THÔNG TIN LIÊN HỆ CHỦ ĐẦU TƯ
Hotline: 0888 749 548
Địa chỉ: Trần Xuân Soạn, P. Tân Kiểng, Quận 7, Tp. HCM

ĐĂNG KÝ NHẬN BẢNG GIÁ VÀ XEM NHÀ MẪU



Hotline
0888 749 548