Hoạt động mua bán BĐS Hà Nội qua 1 thập kỷ (KỲ III): Khó đưa ra các dự báo


8 bất cập chính

Việc tiếp cận đất đai cho phát triển thị trấn Hà Nội đang có 8 bất cập chính bao gồm: Lỏng lẻo trong quản lý các công trình phát triển BĐS cũng như trong xử lý các công trình vi phạm quy định; Thiếu tin tức về hoạt động mua bán bất động sản, khó dự báo thị trường; Nhà nước không dẫn tuyến phố cho phát triển thành phố mà tư nhân và ích lợi tư nhân đang dẫn tuyến phố cho phát triển đô thị.

Quy hoạch thị trấn ở Thủ đô có chất lượng tốt nhưng thường hay bị điều chỉnh mà đa số trường hợp là do các chủ đầu tư đề xuất nhằm giảm chi tiêu đầu tư cho nhiều hạng mục hạ tầng và kiểm soát an ninh môi trường. Các dự án phát triển nhà đất quá nhiều mà hạ tầng và phục vụ phát triển không kịp, khiến cho quá chuyên chở liên lạc thành phố và các hạ tầng khác trong mai sau rất gần. Vốn hóa đất đai không mang lại hiệu quả kinh tế đáng kể, cơ chế thiếu phù hợp, không nhận được phần giá trị đất đai tăng lên do hạ tầng mang đến.

Thể chế về tiếp cận đất đai cho các công trình đầu tư hiện tại vẫn đang chứa đựng nguy cơ tham nhũng khá cao, khiến cho chi phí phát triển cao, tốn kém nhiều. Cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch ko phải là một phương án có lí, luôn gây khiếu nại, khiếu kiện của người bị thu hồi đất, làm suy giảm lòng tin của dân, cần chuyển về cơ chế do cộng đồng quyết định.

Nhìn lại thị trường BĐS qua 1 thập kỷ cho thấy, cuối 2008 lạm phát xuất hiện và gói giải pháp kiềm chế lạm phát đã ảnh hưởng khiến đóng băng hoạt động mua bán bất động sản. Đến năm 2009, gói kích thích kinh tế khoảng 1 tỷ đô la, trong đó một phần đưa tham gia đầu tư cho phân khúc nhà đất thị trấn hội đã có ảnh hưởng mang đến hơi ấm cho thị trường. Đến 2010, lạm phát lại quay lại và một lần nữa các biện pháp kiềm chế lạm phát lại khiến cho đó băng hoạt động mua bán BĐS. Lúc này, không có gói kích thích kinh tế thứ nhì nên thị trường bất động sản rơi tham gia đóng băng cho đến cuối năm 2013.

Thị trường bất động sản vietnam bắt đầu phục hồi trong khoảng đầu năm 2014 khi gói biện pháp của Chính phủ ban hành tại Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 về một số biện pháp túa gỡ khó khăn cho sản xuất buôn bán, hỗ trợ hoạt động mua bán, giải quyết nợ xấu phát huy tác dụng. Trong khoảng 2014, hoạt động mua bán BĐS vn đã bước sang một quá trình mới với tiềm năng phát triển mới.

Năm 2015, mọi hoạt động đầu tư đã gấp rút phục hồi nhưng ngoài ra vẫn phải tiếp tục dồn vào một chỗ nỗ lực giải quyết kho BĐS tồn đọng gắn với nợ xấu. Đây là bức tranh có độ tương phản rất cao trong phát triển hoạt động mua bán bất động sản của một thời gắn với cầu ảo: Thị phần giá cao thừa cung và thiếu cầu, ngược lại phân khúc bình dân lại thiếu cung và thừa cầu.

Sự cố gắng của Chính phủ trong tăng cung nhà đất thị trấn hội (kể trong khoảng 2009) đã là một giải pháp hữu hiệu để phục hồi hoạt động mua bán BĐS vào đầu năm 2013. Mặt khác, các biện pháp phóng thích kho BĐS tồn đọng cũng đem lại một số kết quả nhất định nhưng vẫn còn tồn tại nhiều bất động sản "hoang hóa" cần phải một thời điểm tiếp theo để giải quyết. Năm 2015 cũng là năm đẩy mạnh phân khúc nhà đất thị trấn hội và nhà đất thương nghiệp giá rẻ với sự giúp sức của Chính phủ phê duyệt gói vay ưu đãi 30 nghìn tỷ đồng.

Không dễ dàng đưa ra các dự đoán

Cho đến nay, Hà Nội và TP.HCM vẫn được đánh giá là 2 hoạt động mua bán bất động sản có sức cầu lớn nhất, không là thị trường cấp tỉnh mà mang tính chất của thị trường cấp vùng và hoạt động mua bán của cả nước.

Thị trường bất động sản Hà Nội qua 1 thập kỷ (KỲ III): Khó đưa ra các dự báo - Ảnh 1.

Nguồn cung căn hộ Hà Nội qua các năm

Đi tham gia chi tiết trạng thái hoạt động mua bán bất động sản ở Thủ đô có thể thấy phân khúc BĐS công nghệ có sức phát triển tốt nhưng sức phát triển luôn dựa vào vào quy hoạch và kế hoạch của Chính phủ (khu công nghệ) và UBND cấp thức giấc (cụm kĩ nghệ), sự ảnh hưởng của thị trường ít hơn các thị phần khác. Trên thực tế, độ lấp đầy của các khu công nghiệp, cụm công nghiệp thường chỉ đạt 50% nhưng luôn được điều chỉnh cho phù hợp thực tế.

Thị phần văn phòng cho thuê đã phát triển mạnh nhưng quan hệ cung - cầu luôn phụ thuộc tham gia sức phát triển phổ biến của nền kinh tế. Mấy năm trước, phân khúc này ở Hà Nội cũng dư cung, tới 2016 quan hệ cung - cầu đã cân đối hơn và bắt đầu có nhu cầu tăng cung.

Thị phần trung tâm thương nghiệp, chợ nhanh, cửa hàng bán từng cái (gọi tầm thường là thị phần bán lẻ) mới được phát triển thành một thị phần lẻ tẻ kể trong khoảng khi các nhà đầu tư nước ngoài muốn “đổ bộ” vào chiếm lĩnh phân khúc này. Sức phát triển hiện này là có nhưng tổng đầu tư vẫn chưa cao.

Làng nhàng, kể trong khoảng năm 2015, mỗi năm tổng cung căn hộ ra thị trường tại Hà Nội khoảng trên 16.000 kể cả căn hộ đã chấm dứt và căn hộ chưa kết thúc. Thời kỳ 2010 tới nay hoạt động mua bán BĐS nhà đất bị tạo thành 2 nửa: Một nửa là nhà ở giá cao và giá nhàng nhàng có cung rất cao và cầu rất thấp (cầu chỉ chiếm khoảng 20% tổng cầu); người yêu kia là nhà đất giá thấp lại có cung rất thấp và cầu rất cao (cầu chiếm đến 80% tổng cầu). Như vậy, việc giữ mức tổng cung nhà đất ổn định cũng chưa nói được lên sự bền vững kinh tế của hoạt động mua bán BĐS.

Trong khoảng những bất cập trên, cơ quan quản lý cần sớm xây dựng, công khai tin tức thị trường BĐS gắn với các chỉ số căn bản nhằm đưa ra các dự đoán. Triển khai thi hành các dự án phát triển nhà ở phải đồng bộ với các dự án phát triển hạ tầng và dịch vụ công cộng, không để xẩy ra tình trạng mất cân đối và quá tải không gian.

Áp dụng cơ chế “góp đất - điều chỉnh lại đất đai” đối với các dự án phát triển khu thị trấn mới, nâng cấp các khu đô thị hiện hữu, làm mới khu bình thường cư, xây dựng vùng quê mới. Trường hợp không đủ điều kiện ứng dụng cơ chế “góp đất - điều chỉnh lại đất đai” thì có thể áp dụng cơ chế “Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch thị trấn” gắn với các yếu tố quản trị tốt về đất đai.

GS. TSKH. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường

Diễn đàn công ty


Đọc thêm: gia nha dat

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét

VÌ SAO CHỌN CĂN HỘ
LUX RIVERVIEW ???

icon lux riverview NHẬN GIỮ ƯU TIÊN 1 CHỌN CĂN ĐẸP
icon lux riverview Đăng ký Thông tin ngay. Được hoàn lại 100% nếu không mua.

THÔNG TIN LIÊN HỆ CHỦ ĐẦU TƯ
Hotline: 0888 749 548
Địa chỉ: Trần Xuân Soạn, P. Tân Kiểng, Quận 7, Tp. HCM

ĐĂNG KÝ NHẬN BẢNG GIÁ VÀ XEM NHÀ MẪU



Hotline
0888 749 548