Chuyên gia Đinh Thế Hiển: Doanh nghiệp BĐS không dễ sản xuất trái khoán

Năm 2019, các đơn vị bất động sản sẽ phải mua phương án mới cho câu chuyện vận động vốn khi dòng nguồn đầu tư nhà băng bị thắt chặt. Đa dạng gợi ý được đưa ra như sản xuất trái phiếu, cổ lỗ phiếu, phù hợp tác với nước ngoài ở hạn độ công trình… Thậm chí, Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) còn có văn bản khuyến nghị công ty nên lưu ý phát hành trái phiếu như một cách thức để "cứu" dòng vốn.

Người Đồng Hành có cuộc mua bán với TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia ngành nghề ngân hàng, BĐS, để làm cho rõ hơn nhân tố này.

Vốn tín dụng tham gia BĐS nói phổ biến sẽ gặp mặt khó

- Ông đánh giá quyết định siết dòng vốn nguồn đầu tư vào BĐS tác động như thế nào đến đơn vị?

- Siết nguồn đầu tư BĐS là việc cần thiết, chủ trương thông thường của nhà băng. Bởi lẽ, lớn mạnh nguồn đầu tư tham gia bất động sản đã quá cao nên nhà băng phải kiểm soát lại. Dĩ nhiên, việc giảm tỷ trọng vốn ngắn hạn cho mượn trung dài hạn trong khoảng 45% xuống 40% là khá lớn. Cho nên, các công trình mượn trung dài hạn bị hạn dè bỉu vốn.

Chuyện thứ nhì cần thiết không kém là nhận định khả năng không may có thể xảy ra ở lĩnh vực BĐS do giá đã cao, diện tích nguồn cung quá đa dạng, hình thành lượng đầu cơ thứ cấp, khai thác không hiệu quả.

Cho nên, nguồn vốn nguồn hỗ trợ tham gia bất động sản năm nay nói phổ biến sẽ gặp mặt khó khăn.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển: Doanh nghiệp BĐS không dễ phát hành trái phiếu - Ảnh 1.

TS. Đinh Thế Hiển. Ảnh: HT.

- Ông nghĩ sao về lời khuyên của đa dạng chuyên gia là khó khăn vốn tín dụng thì doanh nghiệp có thể tạo ra cũ rích phiếu, trái khoán hoặc đoàn kết, hợp tác phát hành dự án với nước ngoài?

- Không hề đơn vị nào cũng phát hành cổ lỗ phiếu mà chỉ những công ty đã lên sàn mới có thể chấp hành được việc này. Mà số lượng các tổ chức kinh doanh bất động sản chưa niêm yết trong ngành bất động sản còn rộng rãi cực kì.

Về việc phù hợp tác với nước ngoài, tổ chức cũng không dễ thực hiện đâu. Vì phải có công trình, quỹ đất chuẩn bị, tiềm lực tài chính tốt. Trên thực tiễn, hiện nay, đa dạng tổ chức kinh doanh còn chưa có pháp lý công trình, đang trong công đoạn thu thập quỹ đất... Chưa kể, khi thích hợp tác, thỉnh thoảng doanh nghiệp còn mất quyền quyết định, số đông là bán công trình cho nước ngoài.

- Vậy thì ông chờ đợi biện pháp nằm ở thị trường trái phiếu?

- Tôi nghĩ rằng triển vọng cũng không khả quan hơn nhị phương án kia. Bởi lẽ, Việt Nam chưa có được một thị trường trái khoán hoạt động giống như cũ kĩ phiếu. Công ty sẽ không dễ dàng tạo ra trái phiếu nếu như chơi "thân" với nhà băng. Chưa nói đến cơ hội tạo ra trái khoán cũng sẽ nghiêng phổ quát hơn về tổ chức niêm yết.

Với trái khoán chuyển đổi, tổ chức sản xuất thắng lợi ví như được bình chọn có mai sau tốt, triển vọng vững bền. Nhiều tổ chức ở vietnam phát hành không thắng lợi trái phiếu biến đổi là do quản lý kém, việc chuyển đổi không lôi cuốn hoặc khi chuyển đổi, triển vọng giá cổ lỗ phiếu quá thấp.

Tóm lại, trái phiếu là nguồn vốn quan trọng cho đơn vị đầu tư trung, dài hạn. Nếu phát hành được trái khoán, công ty sẽ hưởng lợi hơn phần lớn so với ngân hàng. Bởi nếu như mượn nhà băng, việc trả nợ diễn ra hàng năm khi mà đầu cơ phải theo giai đoạn, khai thác kinh doanh cần có thời gian. Áp lực về tín dụng ngân hàng cho trung dài hạn rất căng. Nhiều đơn vị sụp đổ. Trong khi trái phiếu phát hành 5 năm, 10 năm, trong thời gian đó doanh nghiệp có môi trường sản xuất vốn.

- Vậy thì theo ông, cần khiến cho gì để có một hoạt động mua bán trái khoán sôi động và đúng nghĩa hơn?

- Ở nước ngoài, muốn phát triển trái phiếu dân chúng, đơn vị phải được xếp hạng tín nhiệm A+ trở lên, dưới A+ là không được đưa lên sàn. Các công ti dưới A+ có thể vẫn được tạo ra nhưng lợi nhuận suất phải cao, giống giao dịch ATC. Những tổ chức không mạnh nhưng có tiềm năng lớn mạnh thì có thể phát hành trái khoán chuyển đổi.

Bên cạnh, công ty có thể phát hành trái khoán công trình. Họ phát hành trái phiếu, đưa vốn vào, giám sát chủ quyền, thế chấp trái phiếu bằng dự án công trình. Chủ đầu tư cho mượn có thế chấp.

vn chưa có công ti nào phát triển trái phiếu tòa tháp vì không có nhà băng nào đứng ra bảo lãnh, tổ chức cũng muốn mượn qua ngân hàng cho nhanh.

Thế nên, ngân hàng vừa là nhà băng đầu tư vừa là ngân hàng thương nghiệp nên khi mượn thì nhanh nhất còn khi siết vốn thì kẹt tổ chức. Ngân hàng khiến đủ mọi công dụng nên chuỗi hệ thống bị tăng không may.

- Có nghĩa là cả 3 cách thức thay thế nguồn vốn nhà băng đều không khả thi?

- Đúng vậy. Cổ hủ phiếu không dễ phát hành, có lúc cổ hủ đông không phê chuẩn vì còn can dự trị giá cổ hủ phiếu, vấn đề pha loãng. Phát triển trái phiếu không dễ dàng vì chưa có hoạt động mua bán trái khoán sinh động như cổ lỗ phiếu; đơn vị chưa có tinh thần đẩy nó là hoạt động mua bán vốn, sử dụng vốn có tính toán, ưng ý lợi nhuận suất thị trường. Việc hợp tác với công ty đối tác nước ngoài thì cũng chạm mặt nhiều nhân tố, như tôi đã nói.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển: Doanh nghiệp BĐS không dễ phát hành trái phiếu - Ảnh 2.

Ảnh minh họa.

Cần chủ động có phương thức xử lý vốn

- Tương tự thì tổ chức nên làm gì khi bị siết vốn?

- Tổ chức cần có cách thức giải quyết chủ động. Khi có vật phẩm tốt bị nợ quá hạn thì các ông chủ phải tính, làm việc với nhà băng về nợ, tìm ra biện pháp. Tổ chức cũng cần học cách thức siết lại vốn trong sự hỗ trợ của ngân hàng; phải làm cho kế hoạch khoản thu khoản chi, làm ngặt nghèo, kéo dài công trình là đổ vỡ trận ngay.

Bài học thấy rõ là khi hoạt động mua bán BĐS quay đầu, nhiều công trình sống, nhiều công trình chết. Yếu tố là quyết tâm giải quyết của nhà đầu tư đối với các dự án. Không giải quyết được thì đông đảo thiệt thòi.

- Nhìn lại thì đã có bài học nào xử lý tốt chưa, thưa ông?

- Nói bài học thì hơi to tát. Nhưng công đoạn 2010-2013, thị trường bán không được hàng, vốn công trình đứng, nhiều đơn vị họ xử lý tốt như các dự án đọc đại lộ Võ Văn Kiệt.... Theo tôi, xử lý không được cuối cùng là do nhà đầu tư tính toán quá.

Bài học cuối cùng không phải là chờ đến lúc gian nan mới giải quyết mà phải có giải pháp sớm. BĐS là loại hình khác lạ, một dự án có khi kéo dài 3 - 5 năm, tính chu kỳ kinh tế rất quan trọng. Nếu như không dự báo chu kỳ, bám sát để dự đoán rủi ro thì gian nguy.

Ví như chỉ coi BĐS là hoạt động buôn bán thuần túy, không coi như là loại hình đầu cơ nguồn vốn thì tài năng không may luôn luôn xuất hiện.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển: Doanh nghiệp BĐS không dễ phát hành trái phiếu - Ảnh 3.

Ảnh minh họa.

Giá căn hộ sẽ không tăng

- Ông bình chọn như thế nào về thị trường năm nay, liệu có bong bóng không?

- Tôi khẳng định ở vn không có bong bóng. Bong bóng là khi người dùng trả nợ không được, nhà băng phải đem ra đấu giá. Việt Nam thì không có, hệ thống vốn đầu tư không bít tất tay như Mỹ trong việc giải quyết. vietnam chỉ có sự suy giảm, người thua lỗ và người được lời.

Chu kỳ của bản thân mình dùng trong khoảng đóng băng thì hay hơn, tức là thương lượng chậm rãi lại, thanh khoản chậm rì rì lại, duyên do do chu kỳ kéo dài, giá tăng lên. Những căn hộ giá cao sẽ rất không dễ dàng bán. Vấn đề này đã thấy từ quý IV/2018, căn nhà trên 5 tỷ đồng khó khăn bán rồi.

- Nhận định này của ông có quá bi đát hay không, bởi thời điểm mới đây, thị trường địa ốc TP HCM có phổ quát nguồn cung căn hộ hạng sang và siêu sang khu vực trọng điểm?

- Tôi không ảm đạm. Căn hộ hạng sang không phải item thây mặt cho cộng đồng. Nó được nói đến phổ biến dựa trên tin tức marketing mạnh, sale mạnh và bỏ ra cho giới đầu cơ phổ quát hơn. Giả dụ phỏng vấn một môi giới thì chắc nịch bức ảnh không dễ dàng thanh khoản với loại căn hộ trên 5 tỷ đồng.

- Quay trở lại bức ảnh tổng quan: vốn bị siết, nguồn cung thiếu hụt, ông có nghĩ dự án mới sẽ thi thoảng được bung ra thị trường trong thời gian tới?

- Tôi cho đó là chủ trương của Nhà nước, kiềm dè bỉu BĐS, hạn chế đảo lộn nền kinh tế. Nguồn cung kiềm chế giúp thị trường không bị suy thoái. Trái lại, giá căn hộ sẽ không tăng do nguồn thứ cấp ra phổ thông, số lượng người bán lại phổ biến.

- Xin cảm ơn ông.

Theo Khổng Chiêm

Người đồng hành


Tham khảo thêm: mua nha

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét

VÌ SAO CHỌN CĂN HỘ
LUX RIVERVIEW ???

icon lux riverview NHẬN GIỮ ƯU TIÊN 1 CHỌN CĂN ĐẸP
icon lux riverview Đăng ký Thông tin ngay. Được hoàn lại 100% nếu không mua.

THÔNG TIN LIÊN HỆ CHỦ ĐẦU TƯ
Hotline: 0888 749 548
Địa chỉ: Trần Xuân Soạn, P. Tân Kiểng, Quận 7, Tp. HCM

ĐĂNG KÝ NHẬN BẢNG GIÁ VÀ XEM NHÀ MẪU



Hotline
0888 749 548