Chuyên gia Đinh Thế Hiển: Tổ chức BĐS không dễ phát triển trái phiếu

Năm 2019, các công ty bất động sản sẽ phải mua phương thức mới cho câu chuyện vận động vốn khi dòng nguồn vốn vay ngân hàng bị thắt chặt. Phổ quát gợi ý được đưa ra như tạo ra trái phiếu, cổ lỗ phiếu, phù hợp tác với nước ngoài ở chừng công trình… Thậm chí, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) còn có văn bản khuyến nghị công ty nên lưu ý sản xuất trái khoán như một cách thức để "cứu" dòng vốn.

Người Đồng Hành có cuộc mua bán với TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia lĩnh vực nhà băng, BĐS, để làm rõ hơn điều này.

Vốn tín dụng vào bất động sản nói tầm thường sẽ gặp mặt khó khăn

- Ông bình chọn quyết định siết dòng vốn nguồn hỗ trợ tham gia bất động sản tác động như thế nào tới tổ chức?

- Siết nguồn hỗ trợ BĐS là việc cần thiết, chủ trương tầm thường của nhà băng. Bởi lẽ, phát triển nguồn đầu tư vào bất động sản đã quá cao nên ngân hàng phải kiểm soát lại. Dĩ nhiên, việc giảm tỷ trọng vốn ngắn hạn cho mượn trung dài hạn từ 45% xuống 40% là khá lớn. Do đó, các dự án mượn trung dài hạn bị hạn chế vốn.

Chuyện thứ nhì cần thiết không kém là phản hồi kỹ năng rủi ro có thể xảy ra ở lĩnh vực BĐS do giá đã cao, diện tích nguồn cung quá phổ thông, hình thành lượng đầu tư thứ cấp, khai thác không hiệu quả.

Bởi vậy, nguồn vốn nguồn hỗ trợ vào bất động sản năm nay nói bình thường sẽ gặp mặt khó.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển: Doanh nghiệp BĐS không dễ phát hành trái phiếu - Ảnh 1.

TS. Đinh Thế Hiển. Ảnh: HT.

- Ông nghĩ sao về lời nhắn nhủ của phổ quát chuyên gia là khó vốn nguồn vốn vay thì tổ chức có thể phát triển cũ rích phiếu, trái phiếu hoặc liên minh, hợp tác phát hành dự án với nước ngoài?

- Chẳng phải công ty nào cũng phát hành cổ lỗ phiếu mà chỉ những công ty đã lên sàn mới có thể thực hiện được việc này. Mà số lượng các công ti bất động sản chưa niêm yết trong ngành nghề bất động sản còn phổ biến cực kì.

Về việc hợp tác với nước ngoài, công ty cũng không dễ thực hiện đâu. Vì phải có công trình, quỹ đất sẵn sàng, tiềm lực tài chính tốt. Trên thực tiễn, hiện giờ, đa dạng công ti còn chưa có pháp lý công trình, đang trong công đoạn thu thập quỹ đất... Chưa kể, khi phù hợp tác, nhiều lúc tổ chức còn mất quyền quyết định, hầu hết là bán dự án cho nước ngoài.

- Vậy thì ông kì vọng biện pháp nằm ở hoạt động mua bán trái phiếu?

- Tôi cho rằng triển vọng cũng không khả quan hơn hai cách thức kia. Bởi lẽ, vietnam chưa có được một thị trường trái phiếu hoạt động giống như cổ phiếu. Doanh nghiệp sẽ không dễ dàng sản xuất trái phiếu nếu như như thường "thân" với ngân hàng. Chưa nói tới cơ hội sản xuất trái khoán cũng sẽ nghiêng nhiều hơn về công ty niêm yết.

Với trái khoán biến đổi, công ty phát triển chiến thắng nếu như được đánh giá có mai sau tốt, triển vọng vững bền. Đa dạng đơn vị ở Việt Nam tạo ra không chiến thắng trái khoán biến đổi là do quản lý kém, việc chuyển đổi không hấp dẫn hoặc khi biến đổi, triển vọng giá cổ lỗ phiếu quá thấp.

Tóm lại, trái phiếu là vốn đầu tư cần thiết cho công ty đầu cơ trung, dài hạn. Nếu sản xuất được trái phiếu, đơn vị sẽ hưởng lợi hơn toàn bộ so với nhà băng. Bởi ví như mượn ngân hàng, việc trả nợ diễn ra hàng năm trong khi đầu tư phải theo thời kỳ, khai thác kinh doanh cần có thời điểm. Áp lực về nguồn vốn vay ngân hàng cho trung dài hạn rất căng. Phổ thông tổ chức sụp đổ. Dường như trái phiếu phát hành 5 năm, 10 năm, trong thời điểm đó tổ chức có không gian tạo ra vốn.

- Vậy thì theo ông, cần làm gì để có một hoạt động mua bán trái phiếu nở rộ và đúng nghĩa hơn?

- Ở nước ngoài, muốn sản xuất trái khoán dân chúng, doanh nghiệp phải được xếp hạng tín nhiệm A+ trở lên, dưới A+ là không được đưa lên sàn. Các công ti dưới A+ có thể vẫn được phát triển nhưng lợi nhuận suất phải cao, giống giao dịch ATC. Những công ty không mạnh nhưng có tiềm năng tăng trưởng thì có thể tạo ra trái khoán chuyển đổi.

Trong khi, đơn vị có thể phát hành trái khoán tòa tháp. Họ phát triển trái phiếu, đưa vốn vào, giám sát độc lập, thế chấp trái khoán bằng dự án nhà cửa. Chủ đầu tư cho vay có thế chấp.

vn chưa có tổ chức kinh doanh nào phát triển trái phiếu tòa tháp vì không có ngân hàng nào đứng ra bảo lãnh, doanh nghiệp cũng muốn vay qua ngân hàng cho với tốc độ cao.

Thế nên, ngân hàng vừa là ngân hàng đầu cơ vừa là ngân hàng thương mại nên khi vay thì nhanh chóng nhất còn khi siết vốn thì kẹt tổ chức. Nhà băng khiến cho đủ mọi chức năng nên hệ thống bị tăng rủi ro.

- Có tức thị cả 3 cách thức thay thế vốn đầu tư ngân hàng đều không khả thi?

- Đúng vậy. Cũ rích phiếu không dễ phát triển, có lúc cũ kĩ đông không thông qua vì còn can hệ giá trị cũ rích phiếu, điều pha loãng. Phát hành trái phiếu không thuận tiện vì chưa có thị trường trái phiếu sinh động như cổ phiếu; tổ chức chưa có tinh thần đẩy nó là hoạt động mua bán vốn, sử dụng vốn có tính toán, ưng ý lãi suất hoạt động mua bán. Việc hợp tác với công ty đối tác nước ngoài thì cũng chạm mặt phổ thông nhân tố, như tôi đã nói.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển: Doanh nghiệp BĐS không dễ phát hành trái phiếu - Ảnh 2.

Ảnh minh họa.

Cần chủ động có phương thức xử lý vốn

- Như vậy thì doanh nghiệp nên khiến cho gì khi bị siết vốn?

- Đơn vị cần có phương án xử lý chủ động. Khi có sản phẩm tốt bị nợ quá hạn thì các ông chủ phải tính, làm cho việc với ngân hàng về nợ, tậu ra biện pháp. Đơn vị cũng cần học phương pháp siết lại vốn trong sự hỗ trợ của nhà băng; phải làm chiến lược khoản thu khoản chi, khiến ngặt nghèo, kéo dài dự án là vỡ trận ngay.

Bài học thấy rõ là khi hoạt động mua bán BĐS quay đầu, đa dạng công trình sống, phổ biến công trình chết. Yếu tố là quyết tâm giải quyết của nhà đầu tư đối với các công trình. Không xử lý được thì gần như thiệt hại.

- Nhìn lại thì đã có bài học nào giải quyết tốt chưa, thưa ông?

- Nói bài học thì hơi to tát. Nhưng quá trình 2010-2013, thị trường bán không được hàng, vốn dự án đứng, nhiều doanh nghiệp họ giải quyết tốt như các dự án đọc đại lộ Võ Văn Kiệt.... Theo tôi, xử lý không được sau cùng là do nhà đầu tư tính toán quá.

Bài học sau cùng ko phải là chờ tới lúc gian truân mới giải quyết mà phải có biện pháp sớm. Bất động sản là loại hình đặc biệt, một công trình có khi kéo dài 3 - 5 năm, tính chu kỳ kinh tế rất quan trọng. Nếu như không dự đoán chu kỳ, bám sát để dự báo rủi ro thì nguy hại.

Nếu chỉ coi BĐS là hoạt động buôn bán thuần túy, không xem như là loại hình đầu cơ tài chính thì tài năng không may xoành xoạch xuất hiện.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển: Doanh nghiệp BĐS không dễ phát hành trái phiếu - Ảnh 3.

Ảnh minh họa.

Giá căn hộ sẽ không tăng

- Ông bình chọn như thế nào về hoạt động mua bán năm nay, liệu có bong bóng không?

- Tôi khẳng định ở Việt Nam không có bong bóng. Bong bóng là khi người dùng trả nợ không được, ngân hàng phải đem ra đấu giá. vn thì không có, hệ thống vốn đầu tư không găng tay như Mỹ trong việc giải quyết. vietnam chỉ có sự suy giảm, người thua lỗ và người được lời.

Chu kỳ của bản thân sử dụng từ đóng băng thì hay hơn, nghĩa là thương lượng lờ đờ lại, thanh khoản chậm rãi lại, nguồn gốc do chu kỳ kéo dài, giá tăng lên. Những căn hộ giá cao sẽ rất khó khăn bán. Yếu tố này đã thấy trong khoảng quý IV/2018, căn nhà trên 5 tỷ đồng không dễ dàng bán rồi.

- Đánh giá này của ông có quá ảm đạm hay không, bởi thời gian vừa mới đây, thị trường địa ốc TP HCM có phổ biến nguồn cung căn hộ hạng sang và siêu sang khu vực trọng điểm?

- Tôi không ảm đạm. Căn hộ hạng sang chẳng phải sản phẩm đại diện cho số đông. Nó được nói đến nhiều dựa trên thông tin marketing mạnh, sale mạnh và dành cho giới đầu cơ rộng rãi hơn. Ví như phỏng vấn một môi giới thì cứng nhắc bức tranh không dễ dàng thanh khoản với loại căn hộ trên 5 tỷ đồng.

- Quay quay về bức chụp tổng quan: vốn bị siết, nguồn cung thiếu hụt, ông có nghĩ công trình mới sẽ hiếm được bung ra hoạt động mua bán trong thời gian tới?

- Tôi cho đó là chủ trương của Nhà nước, kiềm chế giễu bất động sản, hạn chế đảo lộn nền kinh tế. Nguồn cung kiềm chế nhạo giúp thị trường không bị suy thoái. Ngược lại, giá căn hộ sẽ không tăng do nguồn thứ cấp ra rộng rãi, số lượng người bán lại đa dạng.

- Xin cảm ơn ông.

Theo Khổng Chiêm

NDH


Xem tại: dịch vụ bất động sản

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét

VÌ SAO CHỌN CĂN HỘ
LUX RIVERVIEW ???

icon lux riverview NHẬN GIỮ ƯU TIÊN 1 CHỌN CĂN ĐẸP
icon lux riverview Đăng ký Thông tin ngay. Được hoàn lại 100% nếu không mua.

THÔNG TIN LIÊN HỆ CHỦ ĐẦU TƯ
Hotline: 0888 749 548
Địa chỉ: Trần Xuân Soạn, P. Tân Kiểng, Quận 7, Tp. HCM

ĐĂNG KÝ NHẬN BẢNG GIÁ VÀ XEM NHÀ MẪU



Hotline
0888 749 548