Giá đất nền ở rộng rãi nơi có “sốt” như lời đồn?

"Đất Vân Đồn lên giá từng ngày, đất Đà Nẵng mỗi tuần một giá, giá đất Mũi Né liên tiếp tăng cao...", những lời đồn về "sốt" đất nền đang ngày một lan rộng. Trên thực tế, theo rộng rãi đại lý phân phối, giá đất có lên nhưng không tăng cường như tin đồn, cùng lúc không loại trừ trường thích hợp đầu cơ, thổi giá. Vì thế, đối tượng mua hàng cần cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền trong bối cảnh bây giờ.

Nhìn lại thời điểm "sốt đất" vừa qua nhất (cuối 2017, đầu 2018), Bộ Xây dựng phản hồi: Nguyên cớ chính yếu là do vài chủ đầu tư lợi dụng tin tức về chủ trương xây dựng 3 đặc khu (Phú Quốc, Vân Phong, Vân Đồn); việc quy hoạch mở mang thành phố hay phát triển các nhà cửa cơ sở như cầu, các con phố, phi trường… tại một vài địa phương để thu gom đất đai, đẩy giá đất lên cao. Những chủ đầu tư thứ cấp cũng theo tâm lý đám đông tìm gom đất, chờ lên giá để bán lại, phát triển cơn sốt ảo tại những khu vực này.

Không như lời đồn

Sau thời gian lắng xuống nhờ những chính sách can thiệp của chính quyền một số địa phương, đến nay, trạng thái "sốt" đất nền lại tái xuất ở vài nơi.

Nhiều người truyền nhau thông tin, tại Vân Đồn, giá đất lên hàng ngày, giao dịch rộng rãi tới mức "có môi giới phải nhập viện vì làm cho việc kiệt lực"...

Nói về điều này, ông Phạm Quang quẻ Tùng, Giám đốc Đại lý phân phối BĐS Thanh Tùng Vân Đồn nhìn kiếm được, đúng là trạng thái thương lượng đất tại Vân Đồn mỗi ngày càng ấm, văn phòng bất động sản mọc lên khắp nơi, số lượng khách đổ về đây tương đối đông, gồm cả đối tượng mua hàng nội địa lẫn Việt kiều.

"Ở một số công trình như Phương Đông, đã có hiện tượng tăng giá bỗng nhiên biến trong một thời gian ngắn, song đây chỉ là riêng biệt chứ nhìn phổ biến, trên toàn hoạt động mua bán khu vực này, việc tăng một số giá trong một số ngày là không có. Hơn nữa, khách tìm chủ đạo là các chủ đầu tư nên việc tăng giá cũng không loại bỏ khởi thủy thổi giá. Hiện, giá nhàng nhàng mỗi m2 đất nền ở Vân Đồn vào khoảng 25-35 triệu đồng/m2, tăng 10 -15% so với cuối năm 2018.

Dự kiến tới cuối 2019 sẽ còn có thể "ấm" hơn nhờ hạ tầng cơ sở ngày càng đồng bộ; phổ thông nhà đầu tư lớn đang cố gắng khai triển dự án tại đây; quyết định phê thông qua quy hoạch toàn cục khu kinh tế Vân Đồn đến 2030 góc nhìn 2050... Song, tới ngưỡng nào đó, mức tăng giá đất sẽ chậm rãi dần và dừng lại", ông Tùng phản hồi.

Tương tự, tại Đà Nẵng, phổ quát khu vực tại thị xã Liên Chiểu, quận Ngũ Hoành Sơn, khác biệt là quận Hòa Vang…, giá đất tăng 40% tới một số trăm %. Phổ thông mảnh đất thổ cư tại Hòa Vang đã được mua đi bán lại với giá cao gấp nhiều lần giá gốc.

"Nguồn cội là do những người hành nghề môi giới, "cò" đất tự tung tin có dự án trên địa bàn, rồi mon men tới khu vực, giả vờ rỉ tai với nhau về tin tức đất tăng giá, đẩy giá niêm yết đất lên cao", một chỉ huy thị trấn Hòa Tiến, quận Hòa Vang lý giải.

Về việc tăng giá hàng chục % ở một vài dự án thuộc khu vực có hạ tầng đồng bộ giáp các con phố Huỳnh Thúc Kháng, Võ Nguyễn Giáp, Nguyễn Đình Chiểu tại Mũi Né…, nhiều khách hàng cho biết, chủ chốt là do các sàn, môi giới "ôm ấp hàng" để tạo khan hiếm giả tạo nhằm đẩy giá lên kiếm không ngang nhau…

Phân tích về thực trạng trên, ông Nguyễn Ngọc Tuấn, Phó giám đốc điều hành Danko Group nhìn nhận: Đất nền luôn được xem là "của dành dụm" đối với giới đầu tư và cả những người có tiền vì thuộc tính bảo toàn giá trị ở bất cứ giai đoạn cô động nào của thị trường. Song hiện thời quỹ đất bỏ ra cho sản xuất công trình bất động sản ở các đô thị lớn ngày càng eo hẹp, giá đất lại tăng cao khiến khả năng tiếp xúc đất đai ngày càng gian nan, tổng vốn đầu cơ cũng tăng lên.

Cho nên, rộng rãi chủ đầu tư và cả các nhà môi giới đã đổi hướng sang các hoạt động mua bán mới ở các địa phương có sự đột nhiên phá về cơ sở hoặc tiềm năng về ngao du, nghỉ dưỡng, công nghệ… Nhờ đó, thị trường những khu vực này nóng lên từng ngày theo đà tạo ra kinh tế tầm thường cùng tiến độ chấm dứt cơ sở vật chất và các nhân thể ích, cảnh quan cũng như theo kĩ năng "khiến thị trường" của các môi giới bất động sản.

Hơn nữa, với tầm giá trung bình 5- 20 triệu đồng/m2 đất tại các địa phương, đợt đầu thường chỉ phải đóng khoảng 30% thì chỉ cần có số tiền dưới 1 tỷ đồng là khách hàng đã có thể đầu tư một suất đất nền. Nhờ đó, rộng rãi chủ đầu tư lướt sóng đã hưởng cao thấp khác nhau tốt. Yếu tố này góp phần thúc đẩy nhu cầu đầu cơ bất động sản tại một số khu vực giàu tiềm năng, khiến cho thị trường đất nền ở rộng rãi địa phương nhộn nhịp và thú vị hơn.

Thận trọng "bẫy đầu cơ"

"Đương nhiên, như tôi đã nói, hiện giờ, khách hàng cơ bản là chủ đầu tư nên không giảm thiểu khỏi các trường hợp môi giới đưa ra những thông tin sai lệch về thị trường, tạo cơn sốt ảo. Bởi vậy, trước khi xuống tiền, người mua nên tìm hiểu kỹ về công trình, giảm thiểu rơi vào "bẫy đầu cơ" của các chiêu trò tung tin, thổi giá. Đầu tiên và cần thiết nhất là phải mày mò kỹ về tính pháp lý của công trình. Trong khi vị trí đẹp, dự án phải được quy hoạch rõ ràng, có đầy đủ thủ tục pháp lý, có giấy phép xây đắp, minh bạch; chủ đầu tư phải có uy tín, đủ năng lực thực hiện công trình", ông Tuấn nói.

Cũng bàn về điều này, ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ toạ cơ quan CEN Group nghĩ là, đã là thị trường thì không hạn chế khỏi việc đầu cơ thổi giá. Yếu tố: khách hàng nào là người "ra" sau cuối. Bởi vậy, các nhà đầu tư phải có ý kiến và ý tưởnrg rõ ràng. Giả dụ là đầu cơ dài hạn, đủ kỹ năng "ôm ấp" hàng trong 5-10 năm thì có thể lựa chọn sắm dự án với giá hợp lý ở vùng xa hơn, còn mục đích là đầu tư ngắn hạn thì nên chọn lựa những công trình có thanh khoản cao. Dĩ nhiên, phải xác định: lợi nhuận luôn đi cùng rủi ro, lợi nhuận càng cao thì không may càng lớn…

Hiện thời, khách hàng chủ yếu là chủ đầu tư nên không tránh khỏi các trường phù hợp môi giới đưa ra những tin tức méo mó về thị trường, tạo cơn sốt ảo. Bởi vậy, trước khi xuống tiền, người dùng nên mày mò kỹ về công trình, hạn chế rơi tham gia "bẫy đầu cơ" của các chiêu trò tung tin, thổi giá.

Ông Nguyễn Ngọc Tuấn, Phó giám đốc điều hành Danko Group

Tán thành với quan điểm trên, ông Đặng Đình Toàn, Chủ tịch Học Viện nhà môi giới, đánh giá: khách hàng cần khác lạ để ý đến nhị yếu tố: một là, hiệu ứng Fomo; hai là giá trị thực của bất động sản. Trong đó, Fomo - tâm lý sợ bị lỡ thời cơ khiến phổ quát người nhanh nhảu tham gia giao dịch khi chưa kịp khám phá kỹ về công trình và có thể sẽ chịu phải gánh chịu rủi ro. Trong kỷ nghuyên bùng nổ của mạng thị trấn hội hiện giờ thì hiệu ứng Fomo rất dễ lan toả.

Về giá trị thực của BĐS, cần được phân tách dựa trên các tính toán: Giá có có lí với thời điểm hiện nay, với bất động sản trong khu vực, cùng thị phần và có tiềm năng tăng giá trong mai sau không? Người sử dụng sau cuối là người nào? Loại sản phẩm bất động sản đó phục vụ cho mục đích sử dụng nào?

Nếu như để ở thì dự án đó phải phục vụ được các tiêu chí cho người để ở như: hạ tầng, kết nối liên lạc, nguồn nước sinh hoạt, điện, trường, chợ, bệnh viện, trạm xe buyt giải trí, kỹ năng di dân cơ học... phục vụ nhu cầu sinh hoạt của cư dân.

Nếu để buôn bán, cần xác định kinh doanh mặt hàng gì? Đối tượng dịch vụ là người nào? Quy mô thị trường lớn không? Có lượng lớn công cụ giao thông đi lại qua lại liên tiếp trong khu vực công trình không?

Nếu như để xây bất động sản nghỉ dưỡng thì phải tính kỹ xem vị trí có thể buôn bán loại hình căn hộ phục vụ, homestay, Bungalow không? Có gần các vị trí ngao du, danh lam thắng cảnh, bến xe tiêu khiển... không.

"Phân tích được giá trị thực và người sử dụng cuối cùng liên minh thêm các nhân tố: khi nào công trình có thể đi tham gia hoạt động hoặc ước lượng được tài năng tăng giá kỳ vọng trong mai sau dựa trên các yếu tố quy hoạch, di dân cơ học, hạ tầng, phục vụ tiện ích, tiến độ dự án; nguồn cung hiện nay và trong tương lai…, nhà đầu tư sẽ tính toán được khoảng thời điểm nắm giữ bất động sản, dòng tiền để đầu tư và xác định được thời điểm thanh khoản có lí", ông Toàn phân tách.


Xem nhiều hơn: gia dat saigon

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét

VÌ SAO CHỌN CĂN HỘ
LUX RIVERVIEW ???

icon lux riverview NHẬN GIỮ ƯU TIÊN 1 CHỌN CĂN ĐẸP
icon lux riverview Đăng ký Thông tin ngay. Được hoàn lại 100% nếu không mua.

THÔNG TIN LIÊN HỆ CHỦ ĐẦU TƯ
Hotline: 0888 749 548
Địa chỉ: Trần Xuân Soạn, P. Tân Kiểng, Quận 7, Tp. HCM

ĐĂNG KÝ NHẬN BẢNG GIÁ VÀ XEM NHÀ MẪU



Hotline
0888 749 548