'BĐS cao cấp lãnh đòn vì bị siết nguồn đầu tư', NHNN nói gì?

Cách đây không lâu, Nhà băng Nhà nước (NHNN) đang lấy ý kiến dư luận đối với Dự thảo Thông tư thay thế thông tư 36/2014/TT-NHNN, trong đó có một số nội dung siết chặt hơn đối với BĐS do vận dụng hệ số không may cao hơn đối với các khoản vay trên 3 tỷ đồng. Quay quanh nội dung này, chúng tôi đã có cuộc mua bán với đại diện cơ quan soạn thảo văn bạn dạng là ông Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ Nguồn đầu tư các đơn vị quản lý kinh tế của Nhà băng Nhà nước.

Thưa ông, NHNN đang thực hiện sửa đổi Thông tư 36 trong đó có hướng siết chặt hơn với bất động sản. Phổ thông quan điểm nghĩ là vấn đề đó sẽ ảnh hưởng bị động đến thị trường nhà đất thời điểm qua và sắp tới, ông đánh giá thế nào về nhận định này?

Ông Nguyễn Quốc Hùng: Dự thảo thay thế Thông tư 36 sửa đổi một số luật pháp liên quan tới tỷ lệ bình an trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, trong đó có dự thảo giảm tỷ lệ tài chính ngắn hạn cho mượn trung dài hạn. Tương tự, luật pháp này áp dụng đối với khoản mượn đầu cơ tham gia gần như các ngành nghề trong nền kinh tế, không chỉ vận dụng riêng cho lĩnh vực bất động sản. Với lộ trình gồm 3 thời kỳ đến năm 2022, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho mượn trung, dài hạn xuống còn 30%, NHNN sẽ kiểm soát được không may thanh khoản nhằm bảo đảm an ninh hệ thống trước những đổi mới điều kiện kinh tế vĩ mô, góp phần bất biến hoạt động ngân hàng, hỗ trợ thúc đẩy phát hành kinh tế vững bền.

Việc dự thảo thông tư quy định khoản vay tìm BĐS có số dư nợ trên 3 tỷ đồng, ứng dụng hệ số rủi ro 150%, trong khoảng 1,5 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng áp dụng hệ số 100%, dưới 1,5 tỷ đồng, các khoản vay tậu nhà đất phường hội, tìm nhà theo các dự án, chương trình hỗ trợ của Chính phủ ứng dụng hệ số không may 50% nhằm hướng nguồn vốn vay bất động sản tham gia yêu cầu thực của người dân, xúc tiến tạo ra phân khúc nhà ở thương nghiệp giá rẻ và nhà đất xã hội (phân khúc đang thiếu nguồn cung). Cho nên dự thảo thông tư không ảnh hưởng bị động đến thị trường BĐS.

 Vậy theo ông, nguyên cớ dẫn tới việc trầm lắng của thị trường BĐS, khác biệt là bất động sản cao cấp trong những 04 tuần đầu năm xuất phát từ đâu?

Hoạt động mua bán bất động sản hoạt động dựa trên quy luật cung cầu, việc trầm lắng của hoạt động mua bán trước nhất phát xuất từ việc lệch pha cung cầu. Hiện nay đa dạng nhà đầu tư chấp hành thị phần căn hộ cao cấp, căn hộ ngao du, nghỉ ngơi, khi mà ý định thực của cư dân hướng về phân khúc nhà ở dân gian thì đang thiếu nguồn cung. Hình như tầm thường, những 04 tuần đầu năm, sau Tết âm lịch thường là những bốn tuần ít giao dịch bất động sản do thói quen tiêu xài của cư dân.

Hình như đó, các địa phương đều tăng cường rà soát, giám sát, rà soát việc cấp phép, phê chuẩn y công trình, yếu tố chỉnh quy hoạch nhất là tại một vài tỉnh, đô thị đã dẫn tới nhiều dự án chưa đúng tiến độ đầu tư.

Một cội nguồn nữa là thời gian vừa qua xảy ra phổ thông mâu thuẫn trong việc quản lý khu chung cư, khiếu kiện việc chủ đầu tư không chấp hành đúng cam kết, bàn giao nhà chậm rãi tiến độ khiến cho tác động niềm tin của khách hàng nhà.

Việc điều hành, cấp phép xây dựng, quy hoạch xây đắp các dự án bất động sản chưa nghiêm, chưa hợp lý với ý định của người địa phương; điều hành, kiểm soát hoạt động đầu cơ của chủ đầu tư công trình chưa ngặt nghèo, dẫn đến hiện trạng đầu tư dàn trải, năng lực tài chủ công nhưng đầu tư công trình lớn…

Theo đó, một lần nữa bổn phận của tập đoàn điều hành sản xuất thị trường BĐS trong thời gian này cần phải được phát huy, phải xử lý nghiêm hành vi vi phạm luật pháp pháp luật của chủ đầu tư nhằm lấy lại niềm tin của người tiêu dùng.

Dĩ nhiên, theo tôi đánh giá, đây là thời cơ tốt để các cơ quan điều hành, công ty BĐS có cơ hội đánh giá lại cỗi nguồn yếu kém của hoạt động mua bán, xác định lại xác định phương hướng phát hành trong dài hạn, nâng cao khả năng tài chính và cơ cấu lại danh mục sản phẩm, nâng cao chất lượng item, lấy lại uy tín, lòng tin của người dùng nhà.

Diễn biến của tăng trưởng nguồn hỗ trợ đối với ngành nghề bất động sản hiện nay có điểm nào bất thường so với xác định phương hướng của Chính phủ, NHNN không thưa ông? Liệu con số tăng trưởng âm của tín dụng BĐS trong quý cuối năm ngoái có đáng sốt ruột và tác động bị động tới nguồn cung hoạt động mua bán bất động sản hiện nay cũng như sắp tới?

Thứ nhất, tính đến cuối năm 2018, tín dụng đối với ngành nghề BĐS (bao gồm kinh doanh và sắm BĐS để ở) lớn mạnh 31,76%. Cho nên, vững mạnh nguồn hỗ trợ đối với lĩnh vực bất động sản phù hợp với chủ trương của Chính phủ, xác định phương hướng của NHNN là kiểm soát chặt chẽ nguồn đầu tư buôn bán BĐS và hướng nguồn vốn vay vào các công trình hiệu quả, dự án nhà đất xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ và ý định thực của người địa phương. Đây cũng là một trong các chỉ tiêu mà dự thảo thay thế thông tư 36 nhắm tới.

Thứ nhì, trong cơ cấu vốn đầu tư của một nhà đầu tư dự án phổ biến gồm: Vốn tự có, Vốn đi mượn, Vốn ứng trước của đối tượng mua hàng vay vốn và các tài chính khác. Hiện giờ, vốn đầu tư đầu tư của đơn vị bất động sản phụ thuộc lớn tham gia hệ thống nhà băng, bộc lộ ở việc Nhà băng không chỉ tài trợ trực tiếp vốn cho nhà đầu tư và còn tài trợ gián tiếp chuẩn y việc cho mượn đối với khách hàng nhà để thanh toán tiền ứng trước cho nhà đầu tư. Vì thế, tài chính dịch vụ nguồn cung bất động sản sẽ bao gồm cả vốn đầu tư phục vụ trong khoảng bên cầu. 

Nói bí quyết khác, khi tính tài chính nguồn vốn vay cho kinh doanh bất động sản, phải tính cả vốn nguồn đầu tư phục vụ yêu cầu đời sống về nhà đất. Tương tự, lớn mạnh nguồn vốn vay âm trong Quý IV/2018 không phản ảnh việc thiếu vốn, giảm nguồn vốn nguồn đầu tư cho ngành kinh doanh bất động sản.

Thứ ba, 3 tháng đầu năm 2019, tín dụng đối với ngành bất động sản tăng 3,29% so với cuối năm 2018. Mức tăng này vẫn cao hơn mức vững mạnh tầm thường của nền kinh tế, nên phản hồi việc siết vốn đầu tư nguồn vốn vay đối với ngành nghề BĐS là không chính xác. NHNN định hướng kiếm soát ngặt nghèo nguồn đầu tư đối với ngành BĐS, nhưng xác định phương hướng nguồn vốn vay phục vụ ý định thực của cư dân.

Vừa qua, Hiệp hội Bất động sản vn có rộng rãi kiến nghị can hệ đến luật pháp tại dự thảo Thông tư thay thế thông tư 36. Theo đó, chủ đạo nhận định dự thảo các nội dung giảm tỷ trọng tối đa nguồn vốn ngắn hạn được dùng cho mượn trung, dài hạn và tăng hệ số rủi ro đối với khoản mượn tiêu dùng nhà ở là biện pháp siết nguồn đầu tư, khiến cho giảm nguồn cung bất động sản. NHNN nhận định thế nào về quan điểm này?

Các kiến nghị của Hiệp hội BĐS vn về lộ trình giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn chính là một cách thức mà NHNN dự định chọn lựa. Theo đó, sẽ điều chỉnh giảm mỗi năm 3-4% để trong khoảng 01/7/2022 vận dụng tỷ lệ tối đa 30%.

Đánh giá của Hiệp hội BĐS về việc tăng hệ số rủi ro trong khoảng 50% lên 150% đối với các khoản cho vay phục vụ đời sống có số dư nợ gốc trong khoảng 3 tỷ đồng trở lên là không đúng mực. Việc điều chỉnh hệ số không may khoản cho mượn lĩnh vực BĐS phù hợp với chủ trương của Chính phủ về hoàn thiện các chế độ, chính sách, luật pháp liên quan tới thị trường bất động sản, đảm bảo sự phát triển hiệu quả, bền vững của thị trường bất động sản và an ninh hoạt động của chuỗi hệ thống ngân hàng.

Dự thảo Thông tư thay thế thông tư 36 chỉ vận dụng đối với các nhà băng, chi nhánh nhà băng nước ngoài chưa thực hiện Thông tư 41/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 (một số ngân hàng đang trong công đoạn chấp hành sáp nhập, thích hợp nhất gặp gian truân về vốn đầu tư). Theo đó, chừng mực tác động của quy định trên tới thị trường bất động sản là không lớn.

Ngoài ra đó, việc đổi mới quy định tại dự thảo Thông tư thay thế Thông tư số 36 động viên cho các công ty BĐS nâng cao năng lực, uy tín để huy động vốn trên hoạt động mua bán vốn nội địa cũng như quốc tế, giảm sự phụ thuộc vào vốn đầu tư nguồn hỗ trợ, thích hợp với khuynh hướng của quốc tế bây giờ.

Hiện nay dự thảo Thông tư thay thế thông tư 36 đã được lấy quan niệm phổ biến, NHNN đang biên tập cho thích hợp, đảm bảo khả năng phục vụ của các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cũng như khách hàng vay vốn.

Xin cảm ơn những san sớt của ông!

Hằng Kim

Theo Trí thức trẻ


Xem nhiều hơn: dịch vụ bất động sản

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét

VÌ SAO CHỌN CĂN HỘ
LUX RIVERVIEW ???

icon lux riverview NHẬN GIỮ ƯU TIÊN 1 CHỌN CĂN ĐẸP
icon lux riverview Đăng ký Thông tin ngay. Được hoàn lại 100% nếu không mua.

THÔNG TIN LIÊN HỆ CHỦ ĐẦU TƯ
Hotline: 0888 749 548
Địa chỉ: Trần Xuân Soạn, P. Tân Kiểng, Quận 7, Tp. HCM

ĐĂNG KÝ NHẬN BẢNG GIÁ VÀ XEM NHÀ MẪU



Hotline
0888 749 548