Hàng trăm dự án “kẹt cứng” vì câu chuyện “con gà, quả trứng”

Tất cả hồ hết công trình đầu cơ sau khi được UBND Tp.HCM ban hành Quyết định chủ trương đầu tư thời điểm qua đều bị ách tắc, kẹt cứng chính bởi vướng bận rộn về định nghĩa "nhà đầu tư" hay "nhà đầu tư".

"Nhà đầu tư" hay "nhà đầu tư"?

Theo thống kê của Sở Xây đắp Tp.HCM, trong khoảng ngày 01/07/2015 tới tháng 08/2018, đã có 170 công trình được Ủy ban quần chúng. # thị trấn hài lòng chủ trương đầu tư, thừa nhận chủ đầu tư, thì chỉ có 44 dự án, chiếm tỷ trọng 25,9% là dự án đã có sổ đỏ "đất ở" (thực chất tất cả đều là các dự án có quỹ đất hỗn hợp, trước đó đã được Ủy ban dân chúng thị trấn cho chuyển mục đích dùng đất theo pháp luật của Luật Đất đai, Luật Nhà ở cũ); đối với 126 công trình còn lại, chiếm đoạt tỷ trọng 74,1% có căn nguyên do bồi thường đất nông nghiệp hoặc đất chuyên sử dụng.

Theo lý giải của Sở Xây dựng Tp.HCM, ách tắc trong giấy má "chọn lựa nhà đầu tư" công trình nhà đất thương nghiệp bằng cách thức "chỉ định chủ đầu tư" là do Luật Nhà ở yêu cầu phải có "quyền sử dụng đất ở" (100% đất ở).

Dĩ nhiên, trên thực tại, gần như tất cả các công trình nhà ở thương mại đều có quỹ đất hỗn thích hợp gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp xen cài, trong đó có khoảng trên dưới 10% quy mô đất rạch, bờ đất, tuyến phố, hẻm thuộc Nhà nước quản lý.

Sở Tài nguyên Môi trường Tp.HCM lại nghĩ là, vướng bận bịu hiện nay không phải là định nghĩa "quyền dùng đất ở hợp lí" theo kiến nghị của Sở Xây đắp mà là khái niệm về "Nhà đầu tư" và "Nhà đầu tư". 

Bởi trường hợp doanh nghiệp có quyền sử dụng đất ở hợp lí thì sau khi được UBND thị trấn công nhận là chủ đầu tư thì sẽ khai triển bước tiếp theo là trình phê phê chuẩn quy hoạch cụ thể tỷ lệ 1/500. Tất nhiên, theo quyết định chủ trương thì tổ chức là "nhà đầu tư" chứ chẳng hề là "nhà đầu tư", vì vậy công ty sẽ không hoàn thiện được thủ tục xin giao đất (...).

Mặt khác, Sở Khoáng sản Không gian cũng dẫn chứng Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về điều hành đầu cơ tạo ra thành phố qui định: "Sau khi được lựa chọn, nhà đầu tư dự án có bổn phận lập hồ sơ đề xuất ưng ý đầu cơ trình UBND cấp tỉnh để ý quyết định hài lòng đầu cơ hoặc trình cấp có thẩm quyền để quyết định chấp thuận đầu tư thi hành công trình theo luật pháp".

Tương tự, giả dụ yếu tố hồ sơ văn bạn dạng chấp thuận đầu cơ trong giấy má giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được hiểu "Quyết định ưng ý đầu cơ" theo Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ thì giấy tờ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất sẽ thi hành sau giấy tờ chọn lựa chủ đầu tư, giấy má bằng lòng đầu tư. 

Bên cạnh đó, việc chấp hành giấy má chấp thuận đầu tư chỉ được thực hiện sau khi chủ đầu tư được thừa nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp và được thừa nhận chủ đầu tư công trình.

Đánh giá thông thường về yếu tố này, Hiệp hội BĐS Tp. HCM(HoREA) nghĩ là, nguyên do ách tắc bao gồm cả 2 nhân tố mà Sở Xây dựng và Sở Khoáng sản Môi trường nêu. Chi tiết, hồ hết các công ty BĐS hiện đều bị cả nhì vướng bận rộn: vướng bận bịu "quyền sử dụng đất ở hợp lí"; và vướng bận bịu về "nhà đầu tư, chủ đầu tư".

"Gần như công trình có quỹ đất hỗn thích hợp phải chuyển mục đích dùng đất thành đất ở thì phải thi hành thủ tục "Quyết định chủ trương đầu tư" theo quy định Luật Đầu cơ và Luật Nhà đất. Nhưng sau khi đã có "Quyết định chủ trương đầu tư" thì "chủ đầu tư" lại không khiến cho được thủ tục phê thông qua quy hoạch cụ thể tỷ trọng 1/500. 

Vì thế, không khiến được thủ tục thừa nhận "nhà đầu tư" dự án", HoREA đánh giá và nghĩ là quy định phải có 100% đất ở thì mới được "chỉ định chủ đầu tư" công trình nhà đất thương nghiệp là một trong những vướng bận bịu rất lớn và cũng là một nguyên nhân chính yếu gây ách tắc hoạt động mua bán BĐS hiện nay.

Theo đó, HoREA kiến nghị UBND chú ý khắc phục vướng bận bịu về luật pháp tổ chức phải có "đất ở" thì mới được chỉ định nhà đầu tư công trình nhà đất thương nghiệp, đối với các dự án có quỹ đất hỗn phù hợp, bao gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, xen cài đất rạch, bờ đất, tuyến đường thuộc diện Nhà nước quản lý…

Câu chuyện "con gà quả trứng"

Dưới giác độ chuyên gia pháp lý, ông Đậu Anh Tuấn – Trưởng ban pháp chế Phòng Thương nghiệp Công nghệ Việt Nam (VCCI) nhận định, đa số số đông công trình đầu tư sau khi được UBND Tp.HCM ban hành Quyết định chủ trương đầu tư thời điểm qua đều bị ách tắc, kẹt cứng chính bởi câu chuyện "con gà, quả trứng" này.

Cắt nghĩa chi tiết, ông Tuấn cho hay, Luật Quy hoạch đô thị pháp luật "Nhà đầu tư công trình đầu cơ xây đắp doanh nghiệp lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư". Luật Đầu cơ tại vấn đề 33 thì chỉ luật pháp về nhà đầu tư, hoặc công ty hoặc cá nhân, và trong nội dung quyết định chủ trương đầu tư thì chỉ có "Nhà đầu tư chấp hành dự án".

"Thế nên khi thực thi ở Tp.HCM, Sở Quy hoạch kiến trúc cố định không kiếm được giấy má trình chuẩn y quy hoạch chi tiết 1/500 của "Nhà đầu tư" mà yêu cầu phải là giấy tờ của "Nhà đầu tư". Mà theo quy trình thì thiếu quy hoạch chi tiết 1/500 chẳng thể lập công trình đầu cơ và được thừa nhận là "Chủ đầu tư". Cứ thế là vòng quay!", ông Tuấn bình luận.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ toạ HoREA, qui định "Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng đơn vị lập quy hoạch cụ thể khu vực được giao đầu tư", dẫn đến xung bỗng luật pháp, biểu hiện sự thiếu hợp nhất, thiếu đồng bộ giữa Luật Đầu cơ, Luật Đất đai và ngay cả trong các luật pháp của Luật Quy hoạch thị trấn.

"Theo pháp luật pháp luật, định nghĩa "nhà đầu tư" có nội hàm rộng hơn và bao hàm khái niệm "nhà đầu tư". Quy định "Chủ đầu tư lập quy hoạch cụ thể khu vực được giao đầu tư" của Luật Quy hoạch thành phố không thống nhất với Luật Đất đai và Luật Đầu cơ. Hiệp hội cho rằng, cả "chủ đầu tư dự án" hoặc "nhà đầu tư thực hiện công trình" hoặc "người sử dụng đất" đều có quyền công ty lập quy hoạch cụ thể khu vực được giao đầu tư", ông Châu nói.

Ông Châu cũng nghĩ là, Luật Quy hoạch đô thị cũng xung đột nhiên với cả Khoản 4 Nhân tố 30 Luật Quy hoạch đô thị, vì phải có "đồ án quy hoạch cụ thể đã được phê ưng chuẩn" thì mới có cơ sở vật chất để "lập dự án đầu tư xây đắp", mà "đồ án quy hoạch cụ thể đã được phê thông qua" và "dự án đầu tư xây dựng" lại là cơ sở vật chất để được công nhận "nhà đầu tư" công trình và được cấp "giấy phép xây dựng".

"Do cách hiểu máy móc đó mà hiện phần nhiều đầy đủ công trình đầu tư sau khi đã được UBND TP. HCM ban hành "Quyết định chủ trương đầu tư" đều bị tắc vì cơ quan chuyên ngành không kiếm được hồ sơ trình duyệt y quy hoạch chi tiết tỷ trọng 1/500 của "chủ đầu tư" mà yêu cầu phải có giấy tờ của "nhà đầu tư". Hình như đó, nếu như không có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì không có hạ tầng để lập dự án đầu tư và thừa nhận chủ đầu tư", ông Châu cho biết thêm.


Xem nhiều hơn: bds

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét

VÌ SAO CHỌN CĂN HỘ
LUX RIVERVIEW ???

icon lux riverview NHẬN GIỮ ƯU TIÊN 1 CHỌN CĂN ĐẸP
icon lux riverview Đăng ký Thông tin ngay. Được hoàn lại 100% nếu không mua.

THÔNG TIN LIÊN HỆ CHỦ ĐẦU TƯ
Hotline: 0888 749 548
Địa chỉ: Trần Xuân Soạn, P. Tân Kiểng, Quận 7, Tp. HCM

ĐĂNG KÝ NHẬN BẢNG GIÁ VÀ XEM NHÀ MẪU



Hotline
0888 749 548