Tính thuế nhà đất: Làm thế nào để bịt kẽ hở? | MuaBanNhaDat

Theo Tổng cục Thuế, việc kê khai giá tính thuế doanh thu tư nhân (TNCN) của người chuyển nhượng căn hộ thấp hơn rộng rãi so với mức do chủ dự án bán ra. Vì thế, tập đoàn này vừa có văn bản đòi hỏi cơ thuế quan các tỉnh, thành phố tăng mạnh công việc quản lý đối với giao dịch bất động sản, nhất là việc kê khai giá tính thuế chuyển nhượng căn hộ hiện ra trong tương lai.

Cán bộ thuế loay hoay

Thực tế, người bán căn hộ (chiếm hữu căn nhà thứ 2) phải nộp thuế TNCN 2%/trị giá kê khai. Dĩ nhiên, để hạn chế số tiền nộp thuế, người bán và người mua thường thỏa thuận kê khai giá trao đổi thấp hơn đa số so với thị trường. Cứ thế, trong rộng rãi năm qua, cơ thuế quan thường căn cứ vào giá bán mà khách hàng - người bán kê khai để làm cho cơ sở vật chất tính thuế TNCN.

Thế nhưng, nhân tố 37 Luật Điều hành thuế số 78/2006/QH11 chuẩn y cơ thuế quan ấn định từng yếu tố can hệ đến việc xác định số thuế phải nộp đối với người bán căn hộ. Theo đó, cán bộ thuế có thể tìm hiểu mức giá nhà đất do nhà nước công bố; hoặc giá tậu, giá bán của các doanh nghiệp BĐS tại địa phương để xác định giá thị trường làm căn cứ ấn định giá niêm yết, giá tậu và số thuế phải nộp.

Dù vậy, một thanh tra viên của Cục Thuế TP HCM nghĩ là pháp luật trên vẫn có kẽ hở khi áp giá tính thuế TNCN đối với BĐS chuyển nhượng. Bởi xưa nay, cán bộ thuế chưa chăm chỉ kiểm tra, tò mò giá hoạt động mua bán và phần đông chỉ căn cứ vào giá bán tối thiểu do UBND các thức giấc, thành phố lên tiếng để áp tính thuế. Theo đó, nếu bên bán và bên mua kê khai trị giá giao dịch quá thấp thì cơ quan thuế sẽ lấy giá bán do nhà nước lên tiếng để tính thuế.

Vị thanh tra viên cho nhân thức thêm vài năm vừa qua, hàng trăm căn hộ ở khu vực cầu Sài Gòn (TP HCM) có giá hoạt động mua bán khoảng 5 tỷ đồng nhưng khi chuyển nhượng, người bán và khách hàng kê khai giá chỉ 2,5 - 3 tỷ đồng, tính ra lĩnh vực thuế thất thu 50 - 60 triệu đồng/căn hộ. Thế nhưng, do giá thành này cao hơn giá nhà nước thông báo nên cán bộ thuế hài lòng làm cho cơ sở tính thuế, "vô tình" giúp cho người nộp thuế giảm được số thuế TNCN, đồng nghĩa ngân sách thu về ít hơn.

"Để ấn định giá tính thuế căn hộ A sát với hoạt động mua bán, theo tôi, ngành thuế có thể phối phù hợp với các tổ chức, tư nhân liên quan để xác định giá trị giao dịch thực tiễn của căn hộ B có thời điểm giao dịch gần nhất với căn hộ A; cùng lúc căn hộ B cũng có quy mô, địa điểm… tương tự căn hộ A; hoặc căn cứ vào chi phí mà chủ dự án đang chào bán để xác định giá tính thuế" - vị thanh tra này kiến nghị.

tinh thue nha dat lam the nao de bit ke ho

Luật pháp hiện hành vẫn còn kẽ hở khi áp giá tính thuế thu nhập cá nhân đối với bất động sản chuyển nhượng.

Tuy qui định pháp luật người bán căn hộ là đối tượng nộp thuế TNCN nhưng trên thực tại, rộng rãi trường phù hợp bên tậu đồng ý nộp thuế thay cho người bán. Từ đó, họ thỏa thuận kê khai trị giá mua bán rất thấp. Dĩ nhiên, do chi phí này không được cơ quan thuế hài lòng nên có trường hợp người nộp thuế phải kê khai lại với chi phí hợp lý.

Chi tiết, bốn tuần 6-2019, Chi cục Thuế huyện Long Biên, TP Thủ đô đã ách lại giấy tờ thuế của một cá nhân khi người này tậu kết thúc một căn hộ bình thường cư. Với trường phù hợp này, người dùng và người bán kê khai giá chuyển nhượng căn hộ là 1,3 tỉ đồng, song song bên mua nhận trách nhiệm nộp thuế TNCN thay cho bên bán. Tương tự, với thuế suất 2%/trị giá chuyển nhượng 1,3 tỷ đồng, khách hàng căn hộ chỉ đóng thuế 26 triệu đồng.

Tiềm ẩn rủi ro cho người bán

Trong khoảng năm 2013, Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định 2 cơ chế tính thuế TNCN đối với người bán BĐS. Theo đó, thu nhập tính thuế được tính bằng giá niêm yết bất động sản trừ đi giá tậu cộng với các chi phí hợp lý can hệ, thuế suất 25%; còn trường hợp người bán không xác định được giá tậu và chứng minh các chi phí can hệ thì áp dụng thuế suất 2%/giá chuyển nhượng. Dĩ nhiên, do đa phần người dân kê khai lỗ khi bán BĐS, đồng cơ hội quan thuế cũng không xác định được trị giá thực tiễn mà người địa phương đã trao đổi nên một vài năm mới đây, luật pháp luật pháp chỉ áp dụng một cách thức tính thuế TNCN chuyển nhượng BĐS với thuế suất 2%/trị giá chuyển nhượng.

Đề cập việc nhà nước thất thu từ người địa phương kê khai giá chuyển nhượng căn hộ không đúng giá thật, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM, cho rằng mức thuế TNCN 2% như hiện giờ là chấp chiếm được. Điều còn lại là nhà nước cần tuyên truyền, động viên người địa phương kê khai trị giá trao đổi nhà ở sát với giá hoạt động mua bán nhằm đảm bảo công bằng về thuế, song song tránh né các không may có thể nảy sinh.

"Bởi lẽ, với căn hộ có giá thị trường 3 tỷ đồng nhưng để né thuế, người bán có thể kê khai giá niêm yết 1 tỷ đồng. Khi đó, khách hàng có thể "lật kèo" thanh toán 1 tỷ đồng làm cho người bán lãnh đủ. Còn trường phù hợp người mua ưng ý kê khai giá thấp và nếu trong thời gian tới, nhà nước đổi mới cách thức tính thuế theo hướng lấy giá sàn trừ cho giá tìm thì khi đó, người mua muốn bán lại căn nhà đó cho người khác sẽ nảy sinh doanh thu rất lớn, đề xuất nộp số tiền thuế không tí hon" - ông Châu cảnh báo.

Luật sư Nguyễn Văn Lộc (Công ti Luật LPVN) cho biết tại thích hợp đồng công chứng mua bán bất động sản, bên bán luôn đề xuất kê khai trị giá giao dịch thấp hơn trị giá trả tiền thực tế. Như thế, khi có xảy ra mâu thuẫn, bên tậu chẳng thể chứng minh được số tiền thực tại đã giao cho bên bán. Mặt khác, sau này người đã tậu nhà ở với giá kê khai không thật cũng trở thành người bán cho người dùng tiếp theo. Chẳng may, người mua kế tiếp lại yêu cầu thương lượng đúng giá thật. Khi đó, người bán phải gánh chịu một khoản thuế TNCN rất lớn.

MuaBanNhaDat theo TBKD


Xem nhiều hơn: dịch vụ nhà đất

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét

VÌ SAO CHỌN CĂN HỘ
LUX RIVERVIEW ???

icon lux riverview NHẬN GIỮ ƯU TIÊN 1 CHỌN CĂN ĐẸP
icon lux riverview Đăng ký Thông tin ngay. Được hoàn lại 100% nếu không mua.

THÔNG TIN LIÊN HỆ CHỦ ĐẦU TƯ
Hotline: 0888 749 548
Địa chỉ: Trần Xuân Soạn, P. Tân Kiểng, Quận 7, Tp. HCM

ĐĂNG KÝ NHẬN BẢNG GIÁ VÀ XEM NHÀ MẪU



Hotline
0888 749 548