Bỏ túi bí quyết giảm thiểu bẫy dự án ma kiểu Alibaba | MuaBanNhaDat

Thời gian qua, vụ việc công ti Alibaba vẽ hàng loạt dự án “ma” để choán đoạt hàng ngàn tỷ đồng trong khoảng đối tượng mua hàng lại một lần nữa dấy lên hồi chuông cảnh tỉnh giấc các chủ đầu tư BĐS. Từ sự việc trên, Trạng sư È Đức Phượng, Đoàn trạng sư TP.HCM đã san sớt những cơ chế nhận diện những lô đất nền của tư nhân và công trình hoàn chỉnh pháp lý của nhà đầu tư (Công ti) để giúp đối tượng mua hàng hạn chế mất tiền oan.

Đặc biệt để ý khi tậu đất nền lẻ

Theo Luật sư Nai lưng Đức Phượng, với những công trình đất nền lẻ của cá nhân, hộ mái ấm thì đối tượng mua hàng cần phải tìm hiểu kỹ càng về giấy má giấy tờ cấp sổ. Đất này là loại đất do tư nhân lập hồ sơ để được tách thửa và chuyển mục đích sang đất ở theo quyết định của từng địa phương.

Đối với chế độ mua bán này, khách hàng cần để ý những vấn đề sau:

Thứ nhất, đất nền tư nhân tự phân lô mà không chấp hành theo giấy má qui định; hoặc, chủ đất rao bán đất nhưng mới chỉ có phiên bản vẽ, chưa có quyết định chính thức của công ty nhà nước về nộp tiền dùng đất, chưa chấm dứt cơ sở nên chưa cập nhật trên giấy đạt yêu cầu. Người mua đất thường qua giấy tay với nhiều tên gọi không giống nhau (đặt cọc, giữ chỗ, chắc chắn, hứa hẹn, thỏa thuận chuyển nhượng,…), trong quá trình này hoàn toàn chưa cập nhật các thửa lô đất nền có trên giấy chứng nhận nên không thể thương lượng qua công chứng, thành ra sẽ gặp rộng rãi không may.

Thứ hai, phổ thông thửa đất tuy có quyết định tách thửa của cơ quan nhà nước nhưng lại chưa hoàn thành nghiệm thu đã được chủ đất chào bán. Rủi ro nằm ở việc người trao đổi đứt gánh giữa đường không đủ tiền nộp tiền dùng đất, đất đang bị thế chấp tại nhà băng, chủ đất che lấp quy hoạch, đất cơ sở vật chất xây dựng không đúng, lấn sang thửa đất bên cạnh hoặc lệch khỏi thửa đất được cấp phép tách thửa,... Khi kiểm tra, do vướng các vấn đề này cơ quan điều hành sẽ không thể xét duyệt y cập nhật các thửa lên sổ hoặc cấp sổ cho từng lô đất này.

Khi mua đất, khách hàng phải thực hiện đúng thương lượng với chủ đất và phải phê duyệt tổ chức công chứng, hay nói cách khác là phải có phù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuyệt đối không giao dịch qua các văn phiên bản chuyển nhượng thích hợp đồng giữa các đối tác (giấy tay) hoặc vi bằng của thừa phát lại. Dù sắm đất đã có giấy đạt yêu cầu, khi xây đắp, khách hàng cũng phải thuê chuyên viên đo vẽ, xác định mốc tường tận. Ví như xây đắp sai, chủ đất thửa bên cạnh sẽ đòi phá túa, phát sinh kiện tụng rất phức hợp.

bo tui cach tranh bay du an ma kieu alibaba

Giả dụ lờ mờ pháp lý đối tượng mua hàng sẽ rất dễ rơi tham gia "ma trận" của các loại bẫy công trình

Nhận diện đất nền dự án nhà đất, khu thị trấn

Cũng theo Luật sư Trần Đức Phượng, tại Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV và Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14-01-2013 về quản lý đầu cơ phát hành đô thị, tùy theo nhu cầu phát triển thị trấn, khả năng vận động các nguồn lực, yêu cầu của chủ đầu tư, UBND cấp tỉnh quy định các khu vực được chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư xây đắp cơ sở cho người địa phương (hộ mái nhà, tư nhân) tự xây dựng nhà đất. Bởi thế, chủ đầu tư chỉ được bán đất nền công trình (hay còn gọi là phân lô, bán nền) khi được sự cho phép của UBND cấp tỉnh giấc sau khi đã xong xuôi đầu cơ xây đắp kết cấu cơ sở và bổn phận tài chính về đất đai.

Theo Trạng sư Phượng, không may khi tậu đất dự án thường nằm ở 2 yếu tố chính:

Thứ nhất là pháp lý dự án chưa hoàn chỉnh, nhà đầu tư chưa nộp đủ tiền sử dụng đất, chưa xong xuôi chuỗi hệ thống cơ sở, xử lý nước thải, hoặc đất đang bị thế chấp tại ngân hàng… Trong trường hợp này, việc cấp sổ cho đối tượng mua hàng sẽ bị kéo dài, thành ra, đối tượng mua hàng phải chấp hành thích hợp đồng trao đổi qua doanh nghiệp công chứng để lưu ý kỹ pháp lý của dự án.

Thứ hai, chủ đầu tư bán đất nền cho đối tượng mua hàng dưới dạng thích hợp đồng đầu tư, phù hợp đồng thích hợp tác, dù trên thủ tục đàm phán giữa chủ đầu tư và khách hàng vẫn là mua bán đất nền. Theo đó, khách hàng sẽ trả tiền tiền sắm đất nền dưới dạng vốn góp, đồng thời, khách hàng cũng chịu bổn phận xây dựng căn nhà theo thiết kế có sẵn của nhà đầu tư. Dĩ nhiên, bên bán tiện lợi “lừa” bên tậu khi công trình chưa hoàn chỉnh pháp lý, hoặc sử dụng tiền của bên tậu tham gia mục đích khác thay vì đầu tư tham gia công trình như cam kết.

Khách hàng cần làm gì để tránh mắc "bẫy"?

Trong khoảng những mánh khóe trên, luật sư khuyến cáo đối tượng mua hàng cần thức giấc táo khi đi trao đổi bất động sản. Nếu là ký phù hợp đồng gì (gồm cả thích hợp đồng đặt chỗ, ký hợp đồng giữ chỗ...) cần phải biết chủ của cải là ai và nên chỉ ký kết với người đó, trừ trường thích hợp ký với tư nhân giao cho cho cá nhân theo văn bạn dạng giao cho tại công chứng. Đối với văn bản khách hàng ký với công ti môi giới thì cần để ý văn bạn dạng giữa chủ đầu tư và tổ chức kinh doanh môi giới để lưu ý về khuôn khổ công ty môi giới ký kết với khách hàng và thu tiền của đối tượng mua hàng.

Với những đàm phán với công ty môi giới không do nhà đầu tư ủy quyền (thường là công ty F2, F3 do tổ chức kinh doanh F1 tự mở rộng) thì không có giá trị pháp lý, không buộc ràng công ti môi giới F1, và nhà đầu tư. Do vậy, việc thu tiền đối tượng mua hàng chạm mặt rủi ro. Trong hoạt động môi giới, thường các tổ chức kinh doanh F2, F3 sợ mất khách nên sẽ ký thương lượng với đối tượng mua hàng, thu tiền của đối tượng mua hàng nhằm mục đích giữ chân khách hàng không chuyển qua sàn khác (lẽ ra họ phải dẫn khách về sàn F1).

Vì vậy, khách hàng cần rà soát lại tư cách chủ thể, ví như lỡ ký với F2, F3 thì có quyền gửi đơn đến các tổ chức nhà nước (Sở Xây đắp) để thanh rà soát và buộc tổ chức kinh doanh F2, F3 phải hủy phù hợp đồng và trả lại tiền. Mặt khác, khách hàng cũng có quyền khởi kiện yêu cầu tòa tuyên bố thích hợp đồng vô hiệu do không đúng chủ thể, nội dung giao dịch vi phạm pháp luật.

MuaBanNhaDat theo TBKD


Có thể bạn quan tâm: gia dat saigon

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét

VÌ SAO CHỌN CĂN HỘ
LUX RIVERVIEW ???

icon lux riverview NHẬN GIỮ ƯU TIÊN 1 CHỌN CĂN ĐẸP
icon lux riverview Đăng ký Thông tin ngay. Được hoàn lại 100% nếu không mua.

THÔNG TIN LIÊN HỆ CHỦ ĐẦU TƯ
Hotline: 0888 749 548
Địa chỉ: Trần Xuân Soạn, P. Tân Kiểng, Quận 7, Tp. HCM

ĐĂNG KÝ NHẬN BẢNG GIÁ VÀ XEM NHÀ MẪU



Hotline
0888 749 548