Hoạt động mua bán BĐS: Doanh nghiệp mua được lời giải bài toán vốn - CafeLand.Việt Nam

Khi dòng vốn nguồn vốn vay ngân hàng ngày càng siết dần, các công ty địa ốc bất thần được khơi thông một kênh dẫn vốn mới để giải bài toán không dễ dàng vận động vốn dài hạn cho dự án mang tên trái phiếu doanh nghiệp.

Kênh trái phiếu được khơi thông

Theo Thông tư số 36/2014/TT-NHNN của Nhà băng Nhà nước, trong năm 2019, các nhà băng chỉ được dùng tối đa 40% vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn và tỷ lệ này sẽ giảm dần xuống 30% vào năm 2022.

song song, hệ số không may với hoạt động cho mượn buôn bán bất động sản cũng tăng trong khoảng 150% lên 200%.

Đến Thông tư số 22/2019/TT-NHNN ban hành ngày 15/11/2019, Nhà băng Nhà nước pháp luật, trong khoảng thời điểm ngày 1/1/2020 - 30/9/2020, tỷ trọng tối đa của vốn đầu tư ngắn hạn được dùng để cho mượn trung và dài hạn là 40%; trong khoảng ngày 1/10/2020 - 30/9/2021 tỷ trọng này giảm xuống 37%; trong khoảng ngày 1/10/2021 - 30/9/2022 là 34% và trong khoảng 04 tuần 10/2022 sẽ còn 30%.

Đối với các khoản phải đòi khác như cho mượn cá nhân phục vụ đời sống mà tổng số tiền ký hợp đồng cho vay/mức cho mượn tại các phù hợp đồng nguồn đầu tư của khách hàng đó từ 4 tỷ đồng trở lên (sau khi trừ đi khoản phải đòi của đối tượng mua hàng đó đã ứng dụng hệ số rủi ro 50%) sẽ bị áp hệ số không may 120%, có hiệu lực trong khoảng ngày 1/1/2020 tới hết ngày 31/12/2020 và sau đó sẽ nâng lên 150% kể trong khoảng ngày 1/1/2021.

Quy định này đồng nghĩa với việc tiếp cận vốn nhà băng của các tổ chức địa ốc ngày càng khó khăn hơn.

Hình như đó, đa dạng dự án gặp gỡ khó khăn trong giấy phép để khai triển, không chứng nhận mở bán, nên cũng không thể vận động vốn trong khoảng đối tượng mua hàng. Hai tài chính chính bị chặn dòng làm các doanh nghiệp địa ốc đau đầu với bài toán vốn.

Đương nhiên, trong cái khó đã ló cái khôn, ngoài việc chủ động kiếm tìm, hợp tác với các bên ngoại để sử dụng triệt để nguồn lực nguồn vốn khỏe mạnh của đối tác làm ăn, đa dạng doanh nghiệp địa ốc đã sắm ra kênh vận động vốn mới là kênh trái khoán tổ chức.

Thực ra, kênh trái khoán công ty không phải là mới, nhưng với luật pháp tại Nghị định số 90/2011, không dễ cho công ty chấp hành.

Chỉ sau khi Chính phủ ban hành Nghị định số 163/2018 (bốn tuần 12/2018) pháp luật về sản xuất trái phiếu tổ chức, thay thế Nghị định số 90/2011, kênh huy động vốn này mới được khơi thông.

Các doanh nghiệp đi đầu và chấp hành đa dạng đợt phát hành trái khoán tổ chức chiến thắng thời gian qua có thể kể tới Vingroup, Novaland, Phát Đạt, Khang Điền, Hà Đô, Văn Phú, Hải Phát, Cường Thuận Idico, Đất Xanh, TTC Land, CII, PCC1…

Theo số liệu từ thông báo tiền tệ 04 tuần 10/2019 do Công ty Chứng khoán SSI thông báo, trong 17.071 tỷ đồng trái khoán được phát hành trong tháng 10, có đến 55% là trái phiếu được phát triển bởi công ty BĐS.

Theo số liệu trong khoảng thông báo tiền tệ tháng 10/2019 do Công ty Chứng khoán SSI lên tiếng, trong 17.071 tỷ đồng trái phiếu được sản xuất trong tháng 10, có tới 55% là trái phiếu được phát hành bởi đơn vị BĐS.

Tiếp theo là Công ti cổ lỗ phần Bất động sản Sài Gòn Vina (Land Saigon), tạo ra 1.850 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 3 năm, lợi nhuận suất nhất thiết 11%/năm.

Lũy kế 10 tháng, các công ty địa ốc đã tạo ra tổng cộng 61.269 tỷ đồng, choán hơn 34% tổng lượng trái phiếu phát triển trên hoạt động mua bán, chỉ sau các ngân hàng thương mại.

Ông Nguyễn Quang quẻ Tín, thành viên Hội đồng quản trị Tổng công ti cũ kĩ phần Đầu cơ tạo ra xây đắp DIC (DIG) cho biết, nguyên nhân khiến các công ty bất động sản tăng mạnh tạo ra trái phiếu là do kênh nguồn đầu tư bị siết dần, trong khi những qui định tạo ra trái khoán được nới lỏng hơn trước (sản xuất đơn lẻ).

So với tạo ra cũ rích phiếu và vay vốn ngân hàng, sản xuất trái khoán đúng là chọn lựa dễ thở hơn. Đây là kênh huy động vốn mà tổ chức phải mang tăm tiếng, nhãn hàng và uy tín ra đặt cược.

Giả dụ nhận được niềm tin của chủ đầu tư, thì coi như tài năng vận động vốn thành công khá cao.

Đồng ý kiến, ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ toạ Hội đồng quản trị Công ty cổ hủ phần Đầu cơ BĐS Phát Đạt (PDR) thể hiện sự quan trọng, ngân hàng hạn giễu cợt cho vay BĐS, nên trái phiếu hiện là kênh huy động vốn thay thế tối ưu đối với công ty đang có yêu cầu sản xuất dự án.

Hiện nay, trái khoán có thời hạn phổ biến là 2 - 3 năm trở lên (rất ít loại có thời hạn 1 năm). Đây là mốc thời gian khá bình yên đối với vòng đời của một dự án, bảo đảm đơn vị có thể dùng vốn bất biến, khai triển và đưa các công trình về đích kịp tiến độ.

Theo ông Nguyễn Hữu Bình, chuyên gia chứng khoán, thay vì tạo ra các công trình quy mô tí hon có tổng vốn đầu cơ dưới 1.000 tỷ đồng, các công ty bất động sản đang có xu hướng phát triển dự án diện tích khu thành phố.

Diện tích lớn của dự án dĩ nhiên cũng đòi hỏi dòng vốn cực lớn, khi mà mượn ngân hàng đang bị hạn chế nhạo, nên phương thức phát hành trái khoán là khả thi nhất trong vấn đề kiện bây chừ.

Hình như, với những doanh nghiệp cần huy động một khoản vốn lớn, thì lựa chọn vay ngân hàng sẽ bị hạn chế giễu do nhà băng cũng bị ràng buộc bởi qui định giới hạn về cấp nguồn vốn vay cho một/một hàng ngũ khách hàng, nên trái phiếu được ưu tiên.

Đúng luật, "đúng bài", nhưng cần có kiểm soát

Trái khoán tổ chức đang có sức hút cả với chủ đầu tư và doanh nghiệp. Với chủ đầu tư, đầu tư tham gia trái khoán công ty có mức lợi nhuận suất cao hơn so với lợi nhuận suất dành dụm ngân hàng, trong khi với đơn vị, mức lãi suất này thấp hơn lợi nhuận mượn nhà băng và vấn đề kiện giải ngân dễ dàng, thời hạn vay dài, giúp doanh nghiệp chủ động trong đầu tư, buôn bán.

Tuy nhiên, đồng hành với sự sôi động của hoạt động mua bán trái khoán công ty là nỗi lo về nguy cơ "bung nóc" lãi suất khi lợi nhuận suất trái khoán của phổ biến công ty BĐS đưa ra phổ biến ở mức 11 - 14%/năm, thậm chí có đơn vị lên đến 20%/năm (Tổ chức kinh doanh cũ rích phần Đầu cơ Thương nghiệp Hồng Hoàng).

Trước thực trạng trên, quý III/2019, Nhà băng Nhà nước đã có công văn yêu cầu, nhắc nhở các ngân hàng kiểm soát rủi ro trong đầu cơ trái khoán công ty, đặc biệt chú ý mục đích cơ cấu nợ của các đơn vị, trong đó có tổ chức kinh doanh bất động sản.

Yêu cầu này được đưa ra khi Ngân hàng Nhà nước kiếm được thấy số dư đầu cơ trái khoán doanh nghiệp của một số nhà băng choán tỷ lệ lớn trong tổng của nả và tiếp tục tăng, khác biệt, số dư đầu tư trái phiếu tham gia ngành nghề xây dựng, BĐS lớn.

Tổ chức này chú ý, hoạt động mua bán BĐS chưa phục hồi vững chắc, hoạt động sản xuất, buôn bán của các đơn vị ngành này vẫn còn nhiều gian nan.

Bình chọn về mặt bằng lãi suất trái phiếu liên tiếp tăng trong thời gian vừa mới đây, Thứ trưởng Bộ Vốn đầu tư Vũ Thị Mai cho nhân thức, sở dĩ lợi nhuận suất của trái khoán công ty cao hơn so với năm 2018 là do mặt bằng lợi nhuận suất vận động và cho mượn của ngân hàng thương mại đều tăng trong năm 2019.

Dù kênh vận động vốn qua phát hành trái phiếu đơn vị đang khá nhộn nhịp và chiếm được sự nhiệt tình lớn của nhiều chủ đầu tư, nhưng theo giám đốc đầu tư và điều hành danh mục đầu tư tại một ngân hàng lớn, chỉ các doanh nghiệp có uy tín thương hiệu, có phương án đóng chai, kinh doanh khả thi mới lôi cuốn được chủ đầu tư trong các đợt phát triển trái phiếu.

Khác lạ, những công ti có tăm tiếng, thuộc hàng ngũ bluechip thuận tiện tiếp xúc với các chủ đầu tư tổ chức nước ngoài để vận động vốn lô lớn.

Còn các đơn vị diện tích nhỏ hơn chỉ có thể tạo ra trái phiếu cho các doanh nghiệp nội địa với số lượng khiêm tốn hơn, hoặc có thể không phát triển được.

Ở một tầm nhìn sáng sủa hơn, trạng sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Hội đồng thành viên Tổ chức kinh doanh Luật BASICO cho rằng, hoạt động mua bán trái khoán đang phát triển thông thường bên cạnh việc góp vốn hay bán cổ phần.

Hoạt động mua bán này phát hành mạnh, bởi sản xuất trái phiếu thậm chí còn được quy định điều kiện dễ dãi hơn cả cổ hủ phiếu, vì thuần tuý là khoản mượn vay dưới cách thức khác, còn cần thiết nhất là người dùng, hoạt động mua bán có chấp thuận hay không.

Theo ông Đức, việc phát hành phổ quát là đúng quy luật, "đúng bài", bởi ngân hàng không thể là nơi cho mượn, cung ứng vốn chủ lực mãi cho nền kinh tế, nhất là vốn dài hạn.

Nguồn hỗ trợ đang đi đúng hướng khi kế bên trái khoán sản xuất, thì dư nợ nhà băng cũng đang rất tăng trưởng so với lúc trước theo chủ trương giảm dần lớn mạnh dư nợ.

Việc phát hành trái khoán phổ quát là đúng quy luật, "đúng bài", bởi ngân hàng chẳng thể là nơi cho vay, cung cấp vốn dài hạn chủ lực.

Luật Sư Trương Thanh Đức, Chủ toạ Hội đồng thành viên Công ty Luật BASICO

Linh Việt (Báo Đầu Tư)

Đọc thêm: dịch vụ bất động sản

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét

VÌ SAO CHỌN CĂN HỘ
LUX RIVERVIEW ???

icon lux riverview NHẬN GIỮ ƯU TIÊN 1 CHỌN CĂN ĐẸP
icon lux riverview Đăng ký Thông tin ngay. Được hoàn lại 100% nếu không mua.

THÔNG TIN LIÊN HỆ CHỦ ĐẦU TƯ
Hotline: 0888 749 548
Địa chỉ: Trần Xuân Soạn, P. Tân Kiểng, Quận 7, Tp. HCM

ĐĂNG KÝ NHẬN BẢNG GIÁ VÀ XEM NHÀ MẪU



Hotline
0888 749 548